国家教育委员会


国家教委关于印发全国各类成人高等学校招生有关规定的通知
1992年1月28日，国家教委


现将《1992年全国各类成人高等学校招生规定》和《1992年全国各类成人高等学校举（试）办大学专科起点本科班招生规定》印发给你们，请按照执行。


第一章 总 则
第一条 为加强成人高等学历教育的宏观管理，提高新生入学质量，使成人高等学历教育更直接有效地为社会主义建设服务，特制定本规定。
第二条 本规定所指各类成人高等学校包括：经国家教育委员会审定核准的广播电视大学、职工高等学校、农民高等学校、管理干部学院、教育（教师进修）学院、独立设置的函授学院和以教师班、干部专修科、函授部、夜大学形式举办成人本、专科学历教育的普通高等学校。
第三条 各类成人高等学校招生计划须按有关规定和批准程序纳入国家成人高等教育事业计划后方可招生。
第四条 各类成人高等学校实行全国统一招生。由国家教育委员会颁布复习考试大纲，统一组织命题，确定考试时间，制定试卷评分标准，下达各省、自治区、直辖市最低控制分数线。
第五条 由各省、自治区、直辖市成人高等学校招生部门组织招生考试工作，并组织招生学校进行新生的录取工作。

第二章 招生机构及其职责
第六条 各省、自治区、直辖市及其下属市（地、州）、县（市、区）要在各级人民政府或省级招生委员会的领导下，建立、健全常设的成人招生办事机构，增加必要的编制，给予必要的办公条件并逐步创造条件实现计算机管理；国务院有关部委要配备稳定的成人高校招生工作人员；各类成人高等学校要设立招生办公室，配备专职干部。
第七条 国家教育委员会主管全国各类成人高等学校招生工作，其职责是：
（一）制订各类成人高等学校招生方针政策和工作规章；
（二）编制全国各类成人高等学校招生计划；审核并协调、下发国务院有关部委所属院校和国家教委直属院校成人高等教育招生生源计划；
（三）组织各类成人高等学校全国统一招生考试；
（四）指导、检查各省、自治区、直辖市实行各类成人高等学校全国统一招生工作；
（五）组织或督促有关部门调查处理招生、考试工作中发生的重大问题，保护考生和招生工作人员的正当权益；
（六）组织开展招生考试的科学研究，指导招生考试的改革试验，培训有关人员，并进行宣传工作。
第八条 各省、自治区、直辖市成人高等学校招生部门的职责是：
（一）执行国家教育委员会有关各类成人高等学校招生方针政策、工作规章和下达给本地区的招生计划总数，并结合本地区实际情况制订具体实施办法；
（二）编制并公布招生专业目录，组织本地区考生报名工作并负责审查考生的报名资格，组织考试、录取、身体健康状况检查等工作；
（三）组织实施各类成人高等学校招生改革试点工作；
（四）保护考生和招生工作人员的正当权益，查处违纪舞弊事件；
（五）审批学校提出的新生录取名单；
（六）督促招生学校对录取的新生进行复查；
（七）开展招生、考试的科学研究工作和宣传工作。
第九条 国务院有关部委招生机构的职责是：
（一）执行国家教育委员会有关各类成人高等学校招生方针政策、工作规章和下达给本部委的招生计划总数；
（二）依据招生计划编制所属学校跨省、自治区、直辖市招生生源计划；
（三）根据需要在有关省、自治区、直辖市指定代办单位；
（四）提出招生考试改革建设，协助组织实施国家教委批准的招生改革项目；
（五）组织协调所属学校新生录取工作；
（六）开展招生、考试研究工作。
第十条 各类成人高等学校有关招生工作的职责是：
（一）执行国家教育委员会有关招生方针政策和工作规章及学校所在省、自治区、直辖市成人高等学校招生部门和学校主管部门的补充规定；
（二）执行招生计划并按规定向考生所在省、自治区、直辖市成人高等学校招生部门报送录取新生名单，经审批后，向考生发录取通知书；
（三）对录取的新生进行复查；
（四）应由招生学校做的其他工作。

第三章 招生计划和生源计划
第十一条 按“总额控制，分级管理，各负其责”的原则，国家教育委员会负责核定、控制各省、自治区、直辖市和国务院有关部门的招生计划总数，并在经核定的招生计划额度内负责审核制定招生的生源计划。
各地各部门的教育计划管理部门负责核定、控制学校的招生计划总数。
符合第二条规定的学校都应根据国家教育委员会关于编报年度成人高等教育事业计划的精神和要求，按隶属关系将招生计划和生源计划报省、自治区、直辖市、计划单列市教委、高教（教育）厅（局）计划部门或国务院有关部委教育司（局）。电视师范教育高师招生，纳入地方广播电视大学招生计划。
第十二条 编制招生的生源计划应根据国家下达的招生计划，贯彻合理布局、按需培养、专业对口、学以致用的原则；在录取新生时，根据考生数量、质量等实际情况，在分地区分部门招生计划总额度内可以进行必要的调剂。
第十三条 国家教育委员会招生管理部门负责下达下一年跨省、自治区、直辖市招生的生源计划建议数。各省、自治区、直辖市招生机构应在考生报名前一个月，编列分类分校分专业的招生计划，向考生和社会公布；录取结束后，应将实际执行计划情况上报国家教育委员会。

第四章 报 名
第十四条 各类成人高等学校的招生对象分别规定如下：
管理干部学院、教育（教师进修）学院、普通高等学校举办的教师班、干部专修科招收在职干部或教师。职工高等学校招收在职职工（含集体企业、事业单位职工，合同制职工，下同）、从业人员。广播电视大学、普通高等学校举办的函授部、夜大学主要招收在职、从业人员；招收社会青年要从严控制，其比例和条件由省、自治区、直辖市教委、高教（教育）厅（局）会同计划部门、劳动人事部门研究确定，毕业后国家不包分配工作。
普通高等学校举办的干部专修科招收具有五年以上工龄的在职干部，管理干部学院招收具有五年以上工龄的在职干部和乡镇企业中具有三年以上工龄的干部。
师范类高等院校、教育（教师进修）学院及一般普通高等学校举办的高中起点教师本、专科班除教育管理类专业可招收中、小学校长和其他少量的教育行政干部外，限招各类中等学校教师。小学教师是否允许报考，由各省、自治区、直辖市、计划单列市和部委确定，但须严格控制数量。报考这类学校举办的脱产教师本、专科班的在职教师须具有三年以上教龄、教育行政干部须具有五年以上工龄。在职中学教师和允许报考的在职小学教师，一般应根据教学需要，报考对口专业，并需持有教师《教材教法考试合格证书》。
第十五条 报考各类成人高等学校的考生，须具有高中毕业文化程度或同等学力，身体健康。
第十六条 报考各类成人高等学校的在职、从业人员，一般应根据生产和工作的需要，报考对口专业。参加职工、农民高等学校脱产、半脱产学习的，须具有两年以上工龄，年龄应在40周岁以下。参加业余学习的，工龄、年龄可以不限。
第十七条 符合报考条件，生活能自理，能坚持学习和工作的残疾人也可报考。
第十八条 各类中等专业学校的毕业生，须工作两年后，方可报考有关成人高等学校的脱产、半脱产班。
第十九条 报考各类成人高校的考生，须经本单位或主管部门同意并签署意见。社会青年报考有关成人高校，须经乡政府或街道办事处签署审查意见。
第二十条 考生应到县（市、区）招生机构报名。招生机构也可受理有组织的集体报名。
第二十一条 有下列情形之一者，不得报名：
（一）有反对四项基本原则的言行，经教育而坚持不改者；
（二）凡毕业后能取得国家承认学历的各类高、中等学校在校生（含应届毕业生）；
（三）因在报考过程中，弄虚作假，违纪舞弊，受到下一年或三年内不准报考处罚者。
（四）触犯刑律而受到处罚的服刑者。

第五章 政治思想品德考核
第二十二条 报考各类成人高等学校的考生，必须拥护四项基本原则，拥护改革开放，品德良好，遵纪守法。
第二十三条 政治思想品德考核主要看考生本人的表现。
第二十四条 考生所在单位或主管部门，应对考生的政治表现、思想觉悟、道德品质作出组织鉴定。

第六章 考 试
第二十五条 高中起点本、专科考试，由国家教育委员会统一命题并制定参考答案和评分标准。考试命题的范围不超出国家教育委员会制订的《全国各类成人高等学校招生复习考试大纲》。
第二十六条 考试科目：
理工农医类（含体育、非教师班地理专业）考政治、语文、数学（理工类）、物理、化学五科。
文史类（含财经、政法、外语、艺术、教师班地理专业）考政治、语文、数学（文史类）、历史、地理五科（艺术类专业，数学考试成绩不计入总分，供录取时参考）。
本科各专业和外语、外贸、外经专业的本、专科须加试外语。分英、俄、日三个语种，由考生任选一种（报考外语专业以外的师范类本科各专业的中学教师可不加试外语），由国家教育委员会统一命题，考试成绩不计入总分，但各省、自治区、直辖市必须规定录取标准。
以上各科满分均为100分。
某些专业需加试其他科目由学校或其主管部门决定并组织命题、考试。加试科目的成绩不计入总分，供录取时参考。
第二十七条 民族自治地区用本民族语文授课的成人高等学校或系（科）招生，由省、自治区、直辖市用本民族语文自行命题、组织考试。
少数民族聚居地区的少数民族考生，报考用汉语授课的成人高等学校，汉语文试题由国家教育委员会另行命题，不翻译成少数民族文字，并用汉文答卷；其他各科（包括外语试题部分）可翻译成少数民族文字，用本民族文字答卷。有关省、自治区若需加试少数民族语文，可自行决定并负责命题。汉语文成绩必须达到及格水平，方能录取。
第二十八条 由各省、自治区、直辖市成人高等学校招生部门统一组织评卷。
考试成绩通知本人，不公布，不查卷。
第二十九条 全国各类成人高等学校招生统一考试定于每年5月份第二个星期六和星期日，具体考试时间如下：
（北京时间）
星期六：9∶00—11∶00，语文；14∶00—15∶40，物理、地理；16∶20—18∶00，政治。
星期日：9∶00—11∶00，数学；14∶00—15∶40，化学、历史；16∶20—18∶00，外语。
第三十条 考试工作规则执行国家教育委员会颁发的《普通、成人高等学校本、专科招生全国统一考试工作规则》（教试〔1991〕3号）。

第七章 录 取
第三十一条 各省、自治区、直辖市在切实保证新生入学质量前提下，根据国家下达的招生总额，在国家教委下达的最低控制线以上，确定本地区实际录取最低分数线，并报国家教育委员会。
第三十二条 学校确定的录取线不得低于考生所在省、自治区、直辖市的最低录取分数线。
普通高等学校举办的干部专修科的最低录取分数线要高于本地区的实际最低录取分数线三个分数段（30分）。
体育、艺术各专业，本科实际录取最低分数线不低于当地本科实际最低录取分数线的70％；专科不低于专科的60％；史论、编导专业本专科均不低于相同层次的90％。
第三十三条 录取工作必须认真贯彻按需培养，专业对口，学以致用，德、智、体全面衡量，由高分到低分择优录取的原则。
录取新生时，既要重视考生的总成绩，又要注意与其报考专业相关科目的成绩。
各类成人高等学校一律不得录取试读生、旁听生和单科生，违者追究其领导责任。
第三十四条 录取新生名单由招生学校提出，由各省、自治区、直辖市成人高等学校（高等学校）招生委员会办公室审批。招生学校按审批后的录取名单发录取通知书。
录取中的遗留问题，由审批录取名单的招生机构负责处理。
第三十五条 招生学校及主管部门可在各地指定代办单位，明确代办任务，代办单位要认真负责地配合当地招生部门搞好招生工作。
委托培养学生的单位，不得参与录取工作，但可根据各地生源质量情况，向招生学校提出调整生源计划。
第三十六条 符合下列条件之一的考生，录取时可照顾20分：
（1）近五年以来，获得地、市以上人民政府（党委），国务院各部委及各省、自治区、直辖市厅、局系统授予的劳动模范、先进生产（工作）者、模范（优秀）党员称号者及科技进步（成果）奖获得者。
（2）近五年以来，获得省、自治区、直辖市以上工、青、妇等组织授予的“五一劳动奖章”、“新长征突击手”、“三八红旗手”称号者。
（3）近五年以来，人民解放军、武警部队、公安警察荣立三等功以上者。
第三十七条 符合下列条件之一的考生，录取时可照顾10分：
（1）归侨、归侨子女、华侨子女、台湾省籍考生。
（2）烈士子女、烈士配偶。
（3）边疆、山区、牧区和少数民族聚居地区的少数民族考生、国防科技工业三线企业单位（地处地市以上人民政府所在地的除外）获得企业表彰的先进生产（工作）者。
（4）在野外、井下、远洋第一线从事采伐、农垦、地质、采矿、勘探、远洋运输工作，报考对口专业的考生。
第三十八条 报考对口专业并有五年以上专业工龄（教龄）的中年生产业务骨干（教师）、赴前线作战的复员转业人员、退出现役的义务兵及散居的汉族地区的少数民族考生，在与其他考生相同条件下，在相同分数段中应优先录取。
第三十九条 符合照顾条件的考生报名时就必须交验相应的原始证件。
第四十条 在录取的后阶段，根据考生上线情况，在不突破计划总数的情况下，招生机构可提出学校招生计划和生源的调整原则方案，经本省、自治区、直辖市教委批准后实施。对因满额或不足开班名额而调整或停止招生计划未被报考学校录取的合格考生，各地招生机构要根据成人高等教育的特点，本着对考生和用人单位负责的精神，积极搞好调剂录取工作。调剂录取仅限于报考条件及考试科目相同（或相近）专业。考生要填报征得其所在单位同意的调剂录取志愿。调剂录取工作在成人招生机构的领导下进行。
第四十一条 新生入学后，学校要对新生进行全面复查，对于不符合报考条件和录取标准以及弄虚作假、违纪舞弊者，学校应取消其入学资格并报省级招生部门备案。因此产生的缺额，如有上线考生，省级招生部门可予以补录。

第八章 附 则
第四十二条 试行推荐成人高考中少数考试成绩优秀的考生，进入需要招收有实践经验考生的普通高等学校有关专业学习。其办法是：参加成人高等学校招生考试成绩优秀者（年龄在28周岁以下，具有三年以上实践经验），本人申请，经省、自治区、直辖市成人高校招生机构向本省、自治区、直辖市所属普通高等学校推荐，学校可以单独考核，审查录取。录取后学生的一切待遇按普通高等学校的有关规定办理。
第四十三条 有关全国各类成人高等学校举（试）办大学专科起点本科班的招生规定，国家教委另行制定。
第四十四条 违反招生管理或违反考试管理应予处罚的，依照有关教育招生考试管理处罚规定予以处罚。
第四十五条 各省、自治区、直辖市及有关部委可根据本规定精神，结合本地区、本部门的实际情况作出必要的补充，制订具体实施办法。补充规定如超出本规定范围，须报经国家教育委员会批准。
第四十六条 本规定由国家教育委员会负责解释。

1992年全国各类成人高等学校举（试）办大学专科起点本科班招生规定
为加强对成人高等学校举（试）办大学专科起点本科班（以下简称“专升本科班”）招生工作的宏观管理，保证新生入学质量，现将有关事项规定如下：
一、凡经国家教育委员会审定核准的普通高等学校、教育学院举办教师类专升本科班和经国家教育委员会批准部分高等学校试办非教师类专升本科班，均须纳入国家成人高等教育事业计划并经批准正式下达后方可招生。
二、专升本科班招生一律由各省、自治区、直辖市成人高等学校招生部门组织报名、考试、评卷和录取等工作。
报考条件必须符合《全国各类成人高等学校招生规定》。报名时必须交验经国家教委审定核准的高等学校颁发的大学专科毕业证书原件。获得大学专科毕业证书后，须工作两年以上方能报考。
教师类专升本科班除教育管理类专业可招收中学校长和其他少量教育行政干部外，其他专业限招各类中等学校教师。报考脱产、半脱产学习的教师须具有三年以上教龄，校长及其他教育行政干部须具有五年以上工龄。
跨省、自治区、直辖市招生的学校，其考生按学校主管部门的规定可以在考生所在地参加考试；也可以到学校所在地借考。报考国家教委直属高校的考生在何地参加考试由学校商有关省、自治区、直辖市成人高校招生部门确定。
三、招生考试的命题工作原则上由各省、自治区、直辖市招生部门统一组织。专业性较强的教师类和非教师类专升本科班招生的专业，经国家教委批准可由招生学校的主管部门组织专业课的命题，并将题目清样或试卷按规定时间寄（送）到有关省、自治区、直辖市招生部门。提倡协作联合命题或互相借用试卷。各科试题要达到大专毕业水平，不能降低要求。必须指定专人（两人以上）负责试卷的收发与保管，严格做好保密工作。命题、制卷经费经征得当地物价部门同意后可按成本费加收考生报名费。
招收普通中学教师的专升本科班，其命题范围不超出《中学教师进修高等师范专科教学大纲》规定的内容。
非教师类专升本科班，其专业课命题范围可由学校主管部门规定。
四、考试科目
1．普通中学教师（含各类中等学校普通课教师）专升本科班的考试科目共四科，公共课一科，专业课三科（音乐、美术专业除外）。
公共课：教育理论课（教育学、心理学，应侧重教育学的部分）。
专业课：各专业课分别规定如下：
政治和思想品德教育专业：马克思主义哲学、政治经济学（资本主义部分）、中国革命史。
汉语言文学教育专业：汉语、中国文学（包括古代、现代。现代到1949年为止）、文学概论。
历史教育专业：中国通史、世界通史、中国历史要籍介绍和选读。
英语教育专业：精读和泛读、听说、实用语法。
数学教育专业：空间解析几何、数学分析、高等代数。
物理教育专业：高等数学、力学热学、光学电磁学。
化学教育专业：高等数学、有机化学、无机化学（含分析化学定性部分）。
地理教育专业：中国地理、世界地理、自然地理基础。
生物教育专业：植物学、动物学、人体解剖及生理学。
体育教育专业：体育理论、运动生理学、综合考试（田径、球类——三大球任选其一、体操）。
音乐教育专业：钢琴、声乐、音乐基本理论（乐理、和声）、视唱练耳。
美术教育专业：素描、色彩、创作、美术史论基本知识（中外美术史及技法理论）。
教育管理类专业专升本科班的考试科目共四科。公共课一科：大学语文；专业课三科：教育学、心理学、学校管理。
2．其他教师类及非教师类专升本科班的考试科目共五科：
公共课两科：政治、外语。
专业课三科：具体科目由各省、自治区、直辖市招生部门或学校主管部门确定。
五、各科满分成绩分别为：中国通史120分、世界通史120分、中国历史要籍介绍和选读60分、空间解析几何50分、数学分析150分，其余各科均为100分。
六、专升本科班招生考试的其他有关事项按《1992年全国各类成人高等学校招生规定》执行。


重庆市人大常委会


重庆市物业管理条例

重庆市人民代表大会常务委员会公告〔2009〕第16号


《重庆市物业管理条例》已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。



重庆市人民代表大会常务委员会

2009年5月22日

重庆市物业管理条例

（2009年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）


第一章 总 则



第一条 为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。

区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

市和区县（自治县）价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。

第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。

第五条 鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。

房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。

第六条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

第二章 物业管理区域



第七条 物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第八条　新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。

建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第九条 已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

第十条 对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定。



第三章 业主、业主大会及业主委员会



第十一条 业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举、补选或罢免业主委员会成员；

（三）决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；

（四）撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；

（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；

（六）决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；

（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

第十二条 不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

第十三条 一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

第十四条 占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。

第十五条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。

第十六条　 筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

前款第（一）项至第（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第十九条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

业主大会对本条例第十一条第（六）项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。

占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。

第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。

第二十二条 业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第二十三条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力；

（三）按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务；

（四）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作；

（五）具备履行职务的健康条件和文化水平。

第二十四条 业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，并同时在物业管理区域内公示：

（一）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会办公场地、联系电话。

业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。

第二十五条　业主认为业主委员会公示（备案）事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请要求核实，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。

第二十六条　业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

第二十七条　业主委员会应当履行下列职责：

（一）制定业主委员会工作制度；

（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

（四）组织并监督管理规约的落实；

（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

（六）每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

（七） 及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（八）协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

（九）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

（十）配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

（十一）管理规约、业主大会赋予的其他职责。

第二十八条 业主委员会每季度应当至少召开一次会议。

业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。

业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

第二十九条　业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。

未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

第三十条 业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（四）泄露其他业主的信息；

（五）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。

第三十一条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；

（五）业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十二条 业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。

百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。

第三十三条 业主委员会成员被终止资格或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告，业主有权查询相关资料。

业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止，并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。

第三十四条 业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。

业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行补选。

第三十五条　业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第三十六条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第三十七条　业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。



第四章 前期物业管理



第三十八条 新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

第三十九条 物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业；对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十条　建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门备案。

业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

第四十一条　建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

第四十二条　前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。

第四十三条 物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

市和区、县（自治县）规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。

物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。

第四十四条　前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。



第五章 物业管理服务



第四十五条 物业服务企业从事物业服务活动应当具备相应资质。

从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第四十六条 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。

提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

第四十七条 业主委员会应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。

物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。

第四十八条 业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容：

（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；

（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；

（三）共有绿地、花木等的养护与管理；

（四）物业管理区域内环境卫生的维护；

（五）物业服务收费标准；

（六）其他物业服务内容。

物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。

法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第四十九条 物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。

物业服务企业在物业服务活动中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利。

物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理。

第五十条　行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责。

第五十一条 物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。

第五十二条　物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。

发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。

第五十三条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

第五十四条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

第五十五条 物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：

（一）向业主委员会（未成立业主委员会的，向街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（三）结算物业服务费用和预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规规定的其他事项。

第五十六条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

第五十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。

专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十八条 街道办事处（乡镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄露。



第六章 物业的使用与维护



第五十九条　 业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；

（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

（七）存放、铺设超负荷物品；

（八）发出超过规定标准的噪音；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（十一）乱丢垃圾，高空抛物；

（十二）损毁树木、园林；

（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

第六十条　业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立（开业）或者住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居（村）民委员会出具。

第六十一条 业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。

物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

第六十二条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。

第六十三条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。

车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。

第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。

第六十五条 物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

第六十六条 物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任；在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。

第六十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法由市人民政府另行制定。

第六十八条 物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

第六十九条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第七十条 拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。

物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。

第七十一条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：　

（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；

（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

第七十二条 业主、使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门投诉，区县（自治县）房地产行政主管部门应当及时受理，并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。



第七章 法律责任



第七十三条 对违反本条例规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

第七十四条 违反本条例的规定，物业中有住宅项目的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

第七十五条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

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