抑制两极分化，基于房地产理想供需模型的法律调控
一、中国房地产调控的背景与法理依据 1
1.1中国房地产调控的背景 1
1.1.1、基尼指数高企，社会两极分化明显且存在继续扩大趋势 1
1.1.2、“按劳分配”丧失主体地位，按 “土地等资本要素”分配渐成主流 2
1.1.3、房地产的财富分配机制，正在放大我国的收入差距，使两极分化雪上加霜 2
1.2、中国房地产调控的法理依据 3
1.2.1、共同富裕是社会主义理想和“按劳分配为主体”的分配原则及社会主义的公平正义观念 3
1.2.2、《中华人民共和国宪法》第6条、第15条及第33条 6
二、基于理想的房地产供需模型下的房价合理性预测 6
2.1、理想的房地产供需竞争模型 6
2.2、理想房地产供需竞争模型下，各收入人群的需求呈梯度横向竞争形态 7
2.2.1、各收入人群的需求呈梯度横向竞争形态 7
2.2.2、随着各收入人群所处的收入层级的提高，形成相关住房市场的梯度退出机制 8
三、基于非理想的房地产供需模型下的当前房价的非理性上涨分析 8
3.1、非理想房地产供需竞争模型 9
3.2、非理想房地产供需竞争模型下，各收入人群的需求呈梯度纵向竞争形态 9
四、如何避免非理想房地产供需模型下的住房需求非理性竞争，促进住房价格回归合理水平 10
五、非理想的房地产供需模型下的房价非理性上涨的六种动力分析 10
5.1、动力1——货币流动性泛滥，货币贬值加剧，房地产市场成为大众实现自身财富保值增值的最佳选择 11
5.1.1、货币流动性泛滥，货币资产贬值加剧 11
5.1.2、CPI先是超过了1年期利率，很快又超过了5年期利率，中国正全面进入实际负利率时代 12
5.1.3、CPI居高不下，M2水涨船高的背景下，投资正逐步取代储蓄成为大众理财的第一选择 13
5.1.4、房地产战胜基金、股票等，成为大众投资首选 13
5.2、动力2——房市收益率惊人，热钱趋之若鹜 14
5.2.1、关于热钱的规模 14
5.2.2、热钱进入中国的原因——套利套汇投资（房地产）获利 15
5.3、动力3——国内购买力惊人，房地产消费、投资需求旺盛 17
5.3.1、改革开放三十余载，我国居民理论购买力显著提高 17
5.3.2、中国购买力的绝对不均衡分布，是中国的理论购买力最大化的转化为现实购买力的奥秘 17
5.4、动力4——刚性的消费需求为投机投资需求托底 18
5.4.1、城市化逐年加剧，城市人口逐年增加 19
5.4.2、家庭小型化加剧，家庭数量增加 20
5.4.3、中国首次购买房产人群年龄小龄化 20
5.4.4、婴儿潮跨入中年，改善性需求增加 21
六、抑制或延缓住房需求，减少住房的当期需求，防止住房需求的集中爆发，消解住房价格上涨动力 24
抑制两极分化，基于理想房地产市场供需模型的法律调控
一、中国房地产调控的背景与法理依据
1.1中国房地产调控的背景
1.1.1、基尼指数高企，社会两极分化明显且存在继续扩大趋势
图1：新中国成立以来我国社会形态变迁及趋势预测走势图
如图1所示，改革开放以前，我国的基尼指数基本保持在0.2一下，收入水平绝对平均，是典型的一字型社会，但是谁也不富裕，是典型的共同贫穷；改革开放以后，特别是进入80年代以后，随着我国分配制度的改革，我国的基尼指数不断提高，并在上世纪末突破了0.4的国际警戒线，收入差距逐年拉大，截至2010年，联合国《人文发展报告》中指出我国的基尼指数超过0.5，达到0.52，排在美日欧等众多发达资本主义国家之后，位列全球倒数第4，略好于三个最贫穷的南非国家。据国家统计局统计，职工平均工资最高的单个行业中，证券业、其他金融业和航空业的平均工资分别达到全国平均水平的6倍、5.1倍和2.6倍，具体工资分别为年薪17.21万、8.767万和7.58万。而金融、保险、石油、电力、电信、烟草等国有垄断企业的职工不足全国职工总数的8%，但工资及工资外收入总额却相当于全国职工总额的55%. 世界银行报告显示，美国的5%的最富家庭掌握了60%的财富，而中国则是1%的家庭掌握了全国41.4%的财富。据招商银行与贝恩管理顾问公司联合调查发布的《2009中国私人财富报告》显示，2008年，中国可投资资产1000万元人民币(不包括房产和企业价值)以上的高净值人群达到30万人，共持有可投资资产8.8万亿元。而当年全国城乡居民储蓄余额是21.8万元，千万富豪的财富占比为40.37%。2009年预计高净值人群将达32万人，可投资产超过9万亿元。
显然，社会主义中国跨入了“收入差距悬殊”的国家之列，并且呈现出L型社会的典型特征，极少数的人占有绝大部分的社会财富，与此同时，绝大部分的人分享极少分布的社会财富，具体表现为两极分化严重并呈加剧趋势。
1.1.2、“按劳分配”丧失主体地位，按 “土地等资本要素”分配渐成主流
全国总工会2010年4月发布的一个调研显示，我国国民收入分配格局中劳动者报酬占GDP的比重从1997年的55.4%降到了2007年的39.7%,降幅高达15.7个百分点，而企业盈余的占比则从21.2%升至31.29%的高水平。这无疑对我国“按劳分配为主体，多种分配方式并存”的分配制度构成了严重挑战。
据WIND资讯不完全统计，2010年上市的340多只新股中，持股市值上亿元的个人股东高达824位，且主要集中在中小板和创业板上，相当于平均每只新股上市就有2.4位亿万富翁产生。在《2009福布斯中国富豪榜》榜单中，前10位超级富豪中有5人从事房地产投资，其中3人的财富完全来自房地产领域；前40位巨富中，有19人从事房地产投资。“房地产业确实是中国富豪们的主要财富来源，”而在《胡润百富榜》上榜的行业中，房地产超过制造业、金融与投资业，高居第一。（12月28日《南方日报》）《2010中国亿万富豪调查报告》显示：”2010中国各省市亿万富豪排行榜”中广东有323亿万富豪上榜，其中101人涉足房地产；浙江308位亿万富豪上榜，其中105人涉足房地产；江苏有185位亿万富豪上榜， 其中37人涉足房地产。各地上榜的亿万富豪中，除北京之外，无一例外地涉及房地产的最多，累计占总人数的三分之一强。这表明资本市场，尤其是房地产市场已经成了社会财富分配的主要场所，按资本要素与土地要素分配则是该市场的主要特征。
湖北省生猪屠宰管理办法
湖北省人民政府
湖北省生猪屠宰管理办法
湖北省人民政府令第352号
《湖北省生猪屠宰管理办法》已经2012年6月6日省人民政府常务会议审议通过，现予公布，自2012年8月1日起施行。
省长王国生
二〇一二年六月十九日
第一章 总 则
第一条 为了加强生猪屠宰管理，保证生猪产品质量，保障公众身体健康，根据《生猪屠宰管理条例》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的生猪屠宰及经营管理活动。
第三条 生猪屠宰实行定点屠宰、集中检疫制度。
未经定点，任何单位和个人不得从事生猪屠宰活动。但是，农村地区个人自宰自食且屠宰前依法向动物卫生监督机构申报检疫的除外。
第四条 县级以上人民政府应当加强对生猪屠宰监督管理工作的领导，及时协调、解决生猪屠宰监督管理工作中的重大问题。
第五条 县级以上人民政府商务主管部门负责本行政区域内生猪屠宰活动的监督管理。
县级以上人民政府工商、畜牧兽医、环境保护、卫生、规划、公安等有关部门，在各自职责范围内负责生猪屠宰活动的相关管理工作。
第六条 鼓励和扶持生猪定点屠宰厂（场）开展自主品牌经营、技术创新、新产品研发，实现机械化、规模化、标准化屠宰，实行生猪肉品质量安全追溯管理制度和定点屠宰分级管理制度。
第七条 对在生猪屠宰管理和屠宰技术研究、推广方面做出突出贡献的单位和个人，县级以上人民政府及商务主管部门应当给予表彰和奖励。
第二章 定点屠宰厂（场、点）的设立
第八条 生猪定点屠宰厂（场、点）的设置规划（以下简称设置规划），由省人民政府商务主管部门会同畜牧兽医、环境保护等有关部门，按照合理布局、适度集中、有利流通、方便群众的原则，结合本省实际制订，报省人民政府批准后实施。
第九条 生猪定点屠宰厂（场）的设立，应当具备下列条件：（一） 有与屠宰规模相适应、水质符合国家规定标准的水源条件；（二） 有符合国家规定要求的待宰间、屠宰间、急宰间以及屠宰设备和运载工具，建筑和布局符合国家有关设计规范的规定；（三） 有依法取得食品从业人员健康证明的屠宰技术人员和经考核合格的肉品品质检验人员；（四） 有符合国家规定要求的检验设备、消毒设施以及符合环境保护要求的污染防治设施；（五） 有病害生猪及生猪产品无害化处理设施；（六） 依法取得动物防疫条件合格证；（七） 符合国家法律、行政法规和国家标准规定的其他条件。
第十条 在边远和交通不便的农村地区，设立仅限于向本地市场供应生猪产品的小型屠宰点，应当具备以下条件：（一） 有待宰间、屠宰间和必要的手工屠宰工具；（二） 有依法取得食品从业人员健康证明的屠宰技术人员；（三） 有经考核合格的肉品品质检验人员；（四） 具备无害化处理能力和污水污物处理的基本设施；（五） 依法取得动物防疫条件合格证。
第十一条 申请设立生猪定点屠宰厂（场、点），应当向所在地设区的市级人民政府商务主管部门提出书面申请，并提交符合本办法第九条、第十条规定的有关材料。
第十二条 商务主管部门应当自收到申请之日起20日内，根据设置规划，会同畜牧兽医、环境保护等有关部门依法进行审查，经书面征求省人民政府商务主管部门的意见后，提出审查意见报设区的市级人民政府决定。
设区的市级人民政府应当自收到审查意见之日起20日内作出批准或者不予批准的决定。
第十三条 申请人获得设区的市级人民政府作出的批准设立生猪定点屠宰厂（场、点）的决定后，方可开工建设。
第十四条 生猪定点屠宰厂（场、点）建成竣工后，应当向设区的市级人民政府商务主管部门申请验收。商务主管部门应当自收到验收书面申请之日起20日内，会同畜牧兽医、环境保护以及其他有关部门进行验收。验收合格的，由设区的市级人民政府颁发生猪定点屠宰证书和生猪定点屠宰标志牌。
申请人持生猪定点屠宰证书向工商行政管理部门办理登记手续。
第十五条 设区的市级人民政府应当将其确定的生猪定点屠宰厂（场、点）名单及时向社会公布，并报省人民政府商务主管部门备案。
省人民政府商务主管部门应当定期公布本省行政区域内生猪定点屠宰厂（场、点）名单。
第三章 屠宰与检疫检验
第十六条 生猪屠宰的检疫及其监督，依照动物防疫法和国务院的有关规定执行。生猪屠宰的卫生检验及其监督，依照食品安全法的规定执行。
第十七条 生猪定点屠宰厂（场、点）应当建立生猪进厂（场、点）检查登记制度。屠宰进厂（场、点）的生猪，应当经动物卫生监督机构检疫合格并附有检疫证明。
第十八条 除农村地区个人自宰自食的生猪应当依法实施申报检疫外，动物卫生监督机构应当在生猪定点屠宰厂（场、点）进行屠宰检疫。动物卫生监督机构在市场上发现非生猪定点屠宰厂（场、点）的生猪产品时，应当及时通知商务主管部门和工商行政管理部门予以查处。
第十九条 生猪定点屠宰厂（场、点）应当按照国家规定的操作规程和技术要求屠宰生猪。
第二十条 生猪定点屠宰厂（场、点）应当建立肉品品质检验制度，按照国家规定的肉品品质检验规程进行检验。肉品品质检验包括宰前检验和宰后检验，检验内容包括：
（一） 生猪的健康状况；
（二） 有无传染性疾病和寄生虫病以外的疾病；（三） 有无有害腺体；（四） 有无有害物质；（五） 是否注水或者注入其他物质；（六） 国家规定的其他检验项目。
第二十一条 肉品品质检验应当如实记录检验结果，检验结果记录保存期限不得少于2年。
第二十二条 经肉品品质检验合格的生猪产品，生猪定点屠宰厂（场、点）应当加盖肉品品质检验合格验讫印章，并附具肉品品质检验合格证。屠宰的种猪和晚阉猪，需在肉品品质检验合格证中注明，并在猪胴体加盖专用检验标志，销售时应当明示消费者。
检验合格的分割产品、副产品应当包装，并附具肉品品质检验合格证。
经肉品品质检验不合格的生猪产品，应当在肉品品质检验人员的监督下，按照国家有关规定处理。
生猪产品未经肉品品质检验或者经肉品品质检验不合格的，不得出厂（场、点）。
第二十三条 生猪定点屠宰厂（场、点）应当按照国家有关规定，对下列生猪以及生猪产品进行无害化处理：（一） 屠宰前确认为国家规定进行无害化处理的病害生猪、病死或者死因不明的生猪；（二） 屠宰过程中经检疫或者肉品品质检验确认为不合格的生猪或者生猪产品；（三） 国家规定的其他应当进行无害化处理的生猪以及生猪产品。
生猪定点屠宰厂（场、点）在对生猪以及生猪产品进行无害化处理前，应当通知所在地市、县人民政府商务主管部门。商务主管部门应当对无害化处理的过程进行现场监督。
生猪定点屠宰厂（场、点）应当如实记录处理情况，并对处理结果负责，处理情况记录保存期限不得少于2年。
生猪定点屠宰厂（场、点）对病害生猪以及生猪产品进行无害化处理的费用和损失，由县级以上人民政府财政部门按照国家有关规定予以适当补贴。
第二十四条 生猪定点屠宰厂（场、点）和从事生猪产品加工、销售的单位和个人，对未能及时出厂（场、点）或者未能及时销售的生猪产品，应当采取冷冻、冷藏或者其他保证质量的措施予以储存。
第四章 经营管理
第二十五条 生猪定点屠宰厂（场、点）应当建立生猪肉品质量安全追溯管理制度，如实记录屠宰的生猪产地、进厂（场、点）时间、数量、供货者、屠宰和检验信息以及生猪产品出厂（场、点）时间、品种、数量、流向等信息，记录保存期限不得少于2年。
第二十六条 生猪定点屠宰厂（场、点）应当建立缺陷产品召回制度。发现其屠宰的生猪存在质量安全隐患、可能对公众健康和生命安全造成损害的，应当向社会公布有关信息，通知销售者停止销售，告知消费者停止使用，召回已经上市销售的产品，并向所在地商务主管部门报告。
生猪定点屠宰厂（场、点）对召回的生猪产品应当进行无害化处理。
第二十七条 生猪和生猪产品应当使用不同的运载工具运输。运输生猪产品应当使用符合国家卫生标准的专用运载工具，并符合保证产品运输需要的温度等特殊要求。生鲜片肉应当密闭、吊挂运输。其他生猪产品应当密闭运输，并使用专用容器盛装。
运载工具在装载前和卸载后应当进行清洗消毒。
第二十八条 从事生猪产品销售、加工的单位和个人，以及农贸市场、超市、餐饮服务经营者和集体伙食单位，应当销售或者使用生猪定点屠宰厂（场、点）经检疫和肉品品质检验合格的生猪产品。
进入市场、超市销售的冷鲜生猪分割肉品，经营过程不得脱离冷链环境。
第二十九条 偏远地区小型屠宰点的生猪产品只能供应本乡镇。
第三十条 省外生猪定点屠宰厂生产的生猪肉品进入省内市场销售，应当到设区的市级人民政府商务主管部门登记备案，并提供以下证明：（一） 生猪定点屠宰证书；（二） 工商营业执照；（三） 原始有效的动物检疫合格证明；（四） 产品标识、品牌商标和运输车辆资料；（五） 法定检测机构出具的批次肉品违禁物检验报告。
备案销售的肉品纳入肉品质量安全追溯管理系统。
第三十一条 生猪定点屠宰厂（场、点）所有权或者经营权发生变更的，应当及时向所在地设区的市级人民政府商务主管部门备案，并办理变更事项。
生猪定点屠宰厂（场、点）歇业、停业，应当于歇业、停业前10天向所在地设区的市级人民政府商务主管部门备案；歇业、停业超过180天重新开业的，所在地设区的市级人民政府商务主管部门应当报请设区的市级人民政府对其是否符合规定条件进行审查。符合规定条件的，准予重新开业；不符合规定条件的，取消其生猪定点屠宰厂（场、点）资格。
生猪定点屠宰厂（场、点）歇业和停业5天以上的，县级以上人民政府商务主管部门应当启动本行政区域内肉品市场供应应急预案，确保市场供应。
第三十二条 生猪定点屠宰厂（场、点）不得出租、出借或者以其他形式转让生猪定点屠宰证、章、牌。
第三十三条 县级以上人民政府商务主管部门应当建立生猪定点屠宰厂（场、点）生猪产品质量安全信用档案，记录日常监督检查、违法行为查处、肉品销售登记备案等情况，并根据生猪产品质量安全信用档案的记录，对有不良信用记录的生猪定点屠宰厂（场、点）加强监督检查和信息公告。
第五章 法律责任
第三十四条 违反本办法规定，《生猪屠宰管理条例》有处罚规定的，从其规定。
第三十五条 冒用、伪造、出借、转让肉品品质检验印章、肉品品质检验合格证等证章标志的，由县级以上人民政府商务主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第二十七条规定的，由县级以上人民政府商务主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下罚款。
违反本办法第二十八条第二款规定的，由县级以上人民政府商务主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下罚款。
第三十七条 违反本办法第二十九条规定，小型生猪屠宰点超出限定区域销售生猪产品的，由县级以上人民政府商务主管部门责令改正，并可处3000元以上1万元以下罚款；情节严重的，处1万元以上3万元以下罚款。
第三十八条 县级以上人民政府商务主管部门在监督检查中发现生猪定点屠宰厂（场、点）不再具备规定条件的，应当责令限期整改；逾期仍达不到规定条件的，由设区的市级人民政府依法取消其生猪定点屠宰资格。
第三十九条 商务主管部门和其他有关部门的工作人员在生猪屠宰监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十条 本办法所称“生猪产品”，是指生猪屠宰后未经加工的胴体、肉、脂、脏器、血液、骨、头、蹄、皮。
所称“注水或者注入其他物质”是指以额外增加生猪或者生猪产品的重量及改善其外观为目的，强迫生猪非自然、非自主地饮水取食；或者采用外力的方式，向生猪或者生猪产品填塞、灌注、注射水分或者其他物质；或者在生猪产品冷冻时掺水或者掺入其他物质一起冻结。
第四十一条 设区的市级人民政府确定牛、羊等其他动物实行定点屠宰的，参照本办法执行。
第四十二条 本办法自2012年8月1日起施行。