离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


　　离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来时双方当事人最为关心的，离婚案件中，一般来说 ，贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚前取得房屋权属证书，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（2）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（3）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，夫妻以共同财产进行还贷，离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况，目前处理起来存在较大争议，现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
　　贷款购房的法律构成具备如下特点：（1）特定财产权利转移而占有不转移；（2）债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
　　故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
　　目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产；如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
　　考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
　　根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得财产；5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
　　对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
　　但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
　　据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。


作者：商家泉 律师
单位：高博隆华律师事务所
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湖北省人大常委会


武汉市信访工作条例
湖北省人大常委会


（1992年12月19日武汉市第八届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 1993年7月25日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第二次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 受 理
第三章 信访者的权利和义务
第四章 信访工作部门及人员的职责
第五章 领导和监督
第六章 奖励与处罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了保护公民、法人和其他组织的合法权益，提高信访工作效率，维护信访活动的正常秩序和社会稳定，促进社会主义事业的发展，根据《中华人民共和国宪法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市国家机关、社会团体和企业、事业单位依照本条例处理公民、法人和其他组织的来信来访。
第三条 公民、法人和其他组织依法进行的信访活动受法律保护。鼓励公民、法人和其他组织通过信访向国家机关和有关方面提出建议、批评和意见。
公民、法人和其他组织进行信访活动必须遵守宪法、法律和法规。
第四条 国家机关、社会团体和企业、事业单位处理信访，必须以事实为根据，以法律、法规为准绳，全心全意为人民服务，并接受人民群众的监督。
第五条 国家机关、社会团体和企业、事业单位根据需要确定工作部门或者专、兼职人员处理信访，并建立、健全信访工作制度。

第二章 受 理
第六条 国家机关、社会团体和企业、事业单位应当按照分级负责、归口办理的原则和各自的职责范围受理信访：
（一）应当由基层单位解决的，有关基层单位必须受理；不服基层单位处理或者对基层单位及其负责人进行控告、检举的，由主管部门、上一级单位或者有关国家机关受理。
（二）应当受理信访的单位已经合并的，由合并后的单位受理；已经撤销的，由上一级单位或者作出撤销决定的单位受理。
（三）涉及两个以上单位，一个单位难以处理的信访，由它们共同的上一级单位受理或者由上一级单位指定其中一个单位受理。
（四）对于不属本单位职责范围内的信访，应当向来信来访的公民、法人或者其他组织指明受理单位或者将信访材料转交有关单位。
（五）对于管辖不明，难以确定受理单位的信访，上级机关可以指定受理单位。
第七条 受理信访的单位对信访事项应当分别情况按如下方式处理：
（一）受理单位有权直接调查处理的，一般应当在接受之日起一个月以内处理完毕，情况复杂的，三个月以内处理完毕，将结果直接答复来信来访的公民、法人或者其他组织；情况紧急的，受理单位应当及时处理。
（二）受理单位不能直接调查处理的，应当在接受之日起五日以内将信访材料转给有权调查处理的单位，承办单位应当依照前项规定处理。
（三）受理单位对于国家权力机关、上级机关或者主管部门交办的信访事项应当在接受之日起三个月以内处理完毕，将结果书面报告交办单位；不能按期报告结果的，应当向交办单位说明原因并请求延期；交办单位认为处理不当的，可以退回受理单位，限期重新调查处理。
受理单位对于信访中有较大参考价值的意见、建议和人民群众反应强烈的问题，在按照前款规定办理的同时，并送有关单位及其负责人研究处理。
第八条 严禁将控告、检举人的情况及其材料泄露或者转交给被控告、被检举的单位或者个人。
第九条 受理单位对公民、法人和其他组织通过信访反映的问题，凡是符合法律、法规及有关政策的，应当及时解决，不得推诿、拖延；一时办不到的，应当说明情况；要求过高或者无正当理由的，应当说服教育。
第十条 公民、法人和其他组织对信访处理不服的，可以向处理单位的上一级机关或者主管部门申请复查。复查机关和部门应当在接到复查申请之日起二个月以内作出复查处理决定。对不服复查决定而又提不出充分理由的信访，有关单位不再受理。
受理信访单位的负责人、上级国家机关或者主管部门发现已经复查处理的信访，其处理确有错误的，可以决定再复查处理。
第十一条 应当通过仲裁、行政复议或者诉讼解决的信访问题，由有关仲裁机构、行政机关或者司法机关依照法定程序处理。

第三章 信访者的权利和义务
第十二条 公民、法人和其他组织享有下列信访权利：
（一）提出建议、批评和意见；
（二）进行申诉、控告或者检举；
（三）反映情况，或者要求解决实际问题；
（四）催促处理或者申请复查。
任何单位、个人对公民、法人和其他组织和申诉、控告或者检举不得压制和打击报复。
国家机关及有关方面对公民、法人和其他组织通过信访提出有助于改进工作的建议和意见，应当给予支持和采纳。
第十三条 公民、法人和其他组织进行信访活动应当如实反映情况，遵守信访工作制度，配合信访部门正确处理信访，并服从正确的处理。
第十四条 公民、法人和其他组织进行信访活动时不得有下列行为：
（一）哄闹、无理纠缠，妨碍有关单位的正常工作；
（二）辱骂或者殴打有关工作人员；
（三）损坏公私财物；
（四）捏造或者歪曲事实，诬告陷害他人；
（五）公开张贴或者散发信访材料。

第四章 信访工作部门及人员的职责
第十五条 信访工作部门及人员的职责是：
（一）受理信访；
（二）调查处理信访问题，或者向单位负责人提出调查处理意见；
（三）督促办理信访事项，进行必要的协调；
（四）综合、研究信访情况，及时提出建议或者报告；
（五）宣传法律、法规和政策。
第十六条 国家机关、社会团体和企业、事业单位的信访工作人员应当认真、客观、公正地处理信访问题，并注重实际效果。
第十七条 任何信访工作人员不得有下列行为：
（一）泄露来信来访者的个人隐私或者其他应保守秘密的事项；
（二）侮辱、殴打来访人；
（三）利用处理信访谋取私利；
（四）其他违纪违法行为。
第十八条 信访工作人员发现来访人患有精神病或者严重传染病的，应当通知来访人的工作单位或者法定监护人协助处理，必要时可以通知公安、卫生部门处理。

第五章 领导和监督
第十九条 国家机关及主管部门应当加强对本地区、本系统信访工作的领导和监督，定期检查并研究、解决信访工作中的重大问题。
国家机关、社会团体和企业、事业单位应当加强对本单位信访工作的领导，督促本单位信访工作部门及人员认真履行职责，并为信访工作提供必要的条件。
第二十条 国家机关、社会团体和企业、事业单位的负责人应当直接阅处重要来信，定期接待来访人，主持研究处理或者协调处理重要或者疑难的信访问题。
各机关、单位应当明确一位负责人分管信访工作。
第二十一条 国家机关、社会团体和企业、事业单位应当公开信访工作制度和其他有关办事制度，主动接受人民群众的监督。

第六章 奖励与处罚
第二十二条 公民、法人或者其他组织在信访活动中有下列情形之一的，由信访部门报请上级机关或者建议有关部门给予表彰、奖励：
（一）提出的意见、建议，对经济建设和社会发展有突出贡献的；
（二）提出的批评，对改进国家机关、社会团体、企业、事业单位的工作有重大作用的；
（三）控告、检举违纪、违法和犯罪活动，对保护国家、集体、公民的利益和维护社会秩序有显著成效的。
第二十三条 对信访工作做出显著成绩的单位和工作人员，有关国家机关、单位应当给予表彰、奖励。
第二十四条 国家机关、社会团体和企业、事业单位工作人员在信访工作中有下列情形之一的，由其所在单位或者主管部门给予批评教育或者行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
（一）应当受理而拒不受理或者不按照规定时限处理，造成不良后果的；
（二）对交办的信访事项，扣压或者拖延不办的；
（三）泄露控告、检举的内容，致使控告人、检举人受到打击报复的；
（四）将应当保守秘密的工作事项告诉来信来访人，造成不良后果的；
（五）违反本条例的其他行为。
第二十五条 对公民、法人和其他组织依法行使信访权利进行压制和打击报复的，由所在单位或者上级机关责令改正或者给予行政处分；国家工作人员进行打击报复构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 公民在信访活动中违反本条例规定，情节较轻的，由信访工作人员给予劝告和批评教育，或者建议其所在单位教育处理；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
法人或者其他组织在信访活动中违反本条例规定的，比照前款规定追究有关负责人的责任。

第七章 附 则
第二十七条 本条例由武汉市人民代表大会常务委员会负责解释。
第二十八条 本条例自公布之日起施行。



1993年7月25日