鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法
(鞍山市人民政府令第51号 1996年5月20日)
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理,保障住宅小区物业的合理使用,为居民创造一个优美整洁、舒适安全的生活环境,促进物业管理健康有序发展,根据国家和省有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区,是指达到一定规模、基础设施比较齐全的住宅小区(含居住小区、住宅组团,以下简称住宅小区)。
本办法所称物业,是指住宅小区内已经建成,并经验收合格投入使用的各类房屋及其附属设施、设备、场地和环境。
住宅小区物业管理,是指物业管理公司接受住宅小区管理委员会(以下简称管委会)或物业所有人的委托,以签订合同的方式对住宅小区内的物业实施管理和服务的活动。
第三条 新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区,应当按照本办法逐步实行物业管理。
第四条 鞍山市房产管理局是鞍山市城市住宅小区物业管理的主管部门。
住宅小区物业主管部门的职责是:负责住宅小区物业管理工作的组织、协调和业务指导,统一制定有关住宅小区物业管理的具体政策和管理标准,对管委会管理和服务工作进行监督、检查。负责物业管理公司的资质审查,《物业管理企业资质证书》发放和年检工作。
各级规划、城建、公安、公用、邮电、电业、工商、物价等部门,应当按照各自职责分工,协助住宅小区物业主管部门加强对住宅小区的物业管理工作。
第五条 住宅小区物业管理以产权人自治与物业管理公司专业服务相结合,实行社会化、专业化、企业化管理。
住宅小区制定的居民公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。
第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第六条 住宅小区内每幢房屋入住率达百分之三十时,由产权人选举设立房产管理小组(由三人以上的单数组成),负责本幢房屋的管理工作。
住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时,由住宅小区物业主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位及时召集第一次住宅小区产权人代表大会,选举产生管委会。
第七条 产权人代表大会由本住宅小区的产权人代表组成。
产权人代表大会必须由持有过半数以上投票权的产权人出席才能举行。产权人可以委托代理人出席产权人代表大会,不满十八周岁的产权人由其法定代理人出席。
第八条 产权人代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将产权人代表大会召开日期和内容送达每位产权人代表。
经持有百分之十以上投票权的产权人提议,管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开产权人代表大会。
第九条 产权人代表大会的决定,由出席会议的产权人代表所投票数的过半数通过。
第十条 产权人代表大会的职权:
(一)选举、罢免管委会的组成人员;
(二)监督管委会的工作;
(三)听取和审查管委会的工作报告;
(四)决定住宅小区内关于产权人利益的重大事项;
(五)修改居民公约;
(六)改变和撤销管委会不适当的决定;
(七)批准管委会章程和居民公约。
第十一条 管委会委员由产权人代表大会在代表中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会委员数为单数,经产权人代表大会决定可以由五至九人组成。
管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。
第十二条 管委会应制定章程。管委会章程由管委会委员共同制订,并经产权人代表大会批准。
第十三条 第一次产权人代表大会选举产生的管委会,报住宅小区物业主管部门审核。报审时需提交设立管委会的申请书、管委会章程、管委会成员名单和办公场所证明文件。
住宅小区物业主管部门应于接到书面申请后15日内提出是否同意设立管委会的意见,逾期不提出意见的视为同意。
第十四条 管委会每届任期三年,管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职,管委会主任可以为专职。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集,并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时,可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和房屋使用人代表参加会议。
第十五条 管委会在住宅小区产权人代表大会的监督下,代表产权人的合法权益行使下列职权:
(一)召集和主持产权人代表大会,并向大会报告工作;
(二)制定管委会章程和居民公约;
(三)选聘物业管理公司对住宅小区进行物业管理,代表产权人签定物业委托管理合同;
(四)审议决定住宅修缮基金和公用设施基金的使用;
(五)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目;
(六)提出本住宅小区物业管理服务费的申报标准,议定实行经营者定价的物业管理费收费标准;
(七)监督物业管理公司对本住宅小区的物业管理工作;
(八)督促居民遵守住宅小区居民公约;
(九)组织创建优秀住宅小区活动。
前款中第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的事项,应经产权人代表大会批准。
第十六条 管委会决定事项,采取少数服从多数的原则。
第十七条 产权人代表大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
违反本条规定的,住宅小区物业主管部门有权予以纠正或撤销。
第十八条 物业管理公司根据住宅小区物业委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
物业委托管理合同应当包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、收费项目、收费标准、收费方式、违约责任及产权人委托的其他权利义务条款。
物业委托管理合同应在签定之日起十五日内报市住宅小区物业主管部门备案。
第十九条 任何单位申办物业管理公司必须持申请书及有关材料到住宅小区物业主管部门办理资质审查,审查合格后,由住宅小区物业主管部门颁发《物业管理企业资质证书》。
工商行政主管部门依据申办企业取得的《物业管理企业资质证书》办理申办企业的物业管理公司经营执照。
第二十条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法规,结合实际情况,制定住宅小区物业管理具体措施;
(二)依照物业委托管理合同,对住宅小区实施物业管理;
(三)依照物业委托管理合同和有关规定收取管理、服务费用;
(四)制止违反规章制度的行为;
(五)要求管委会协助管理;
(六)选聘专营公司(如清洁、修缮、保安公司)承担专项管理业务;
(七)可以利用由住宅小区配套建造的经营性用房开展便民利民的多种经营,以其收益补充住宅小区管理经费。
第二十一条 物业管理公司的义务:
(一)履行物业委托管理合同,依法经营;
(二)接受管委会和住宅小区居民的监督;
(三)重大管理措施应当提交管委会审议和批准;
(四)接受有关行政主管部门的检查指导和监督。
第二十二条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅小区物业主管部门和委托管理合同规定的标准或者违反委托管理合同规定的,经住宅小区物业主管部门审定,管委会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善,造成产权人损失的,物业管理公司应当赔偿损失。
第二十三条 物业管理公司为住宅小区修缮房屋、建设公用服务设施及开展福利性的服务项目,可向税务部门申请减免营业税、所得税。
第三章 住宅小区物业的使用及维护
第二十四条 住宅小区内居民应爱护和正确使用住宅小区物业,任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动:
(一)未经房屋产权人同意和住宅小区物业主管部门批准擅自改变房屋外貌和用途;
(二)超过设计负荷使用房屋或拆改房屋承重结构及设施;
(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
(四)占用公共场地,损坏公用设备和设施;
(五)随意停放车辆和鸣喇叭;
(六)践踏、占用绿地,攀折花木;
(七)乱抛垃圾、堆放杂物;
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;
(九)饲养禽畜;
(十)聚众喧闹;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)法律、法规、规章规定禁止的其他行为。
第二十五条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理:
(一)接受房屋产权人的委托,有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理;
(二)接受市政公用设施专业管理单位的委托,有偿进行上述设施的管理维护;
(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁,园林绿化;
(四)车辆行驶和停放;
(五)维护公共秩序;
(六)保管物业管理档案;
(七)小区物业主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业委托管理合同的约定,选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十六条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的,责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后,责任人在期限内未进行修缮的,经管委会同意后由物业管理公司修缮,所发生的费用由责任人承担。
第四章 住宅小区物业的验收与接管
第二十七条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区物业主管部门应向规划行政主管部门提出住宅小区规划建议,并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第二十八条 住宅小区竣工后,小区物业主管部门会同其他有关部门对小区物业建设按有关规定进行验收,验收合格的方可进住。
开发建设单位不准对入住居民收取房屋租金。
第二十九条 城建、环卫、街道办事处等部门参与验收开发建设单位所建物业时,不合格部分由开发建设单位限期修复,不得收费。如双方不能达成修复协议,由住宅小区物业主管部门裁决,双方一律按裁决执行。
第三十条 管委会未组建前,在小区物业主管部门的监督下,修缮工作由开发建设单位自行完成,或由小区物业主管部门委托完成,费用由开发建设单位承担。管委会组建后,开发建设应将住宅小区物业移交给管委会管理,并提供下列资料:
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;
(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图;
(四)地下管网图;
(五)住宅小区各类房屋清单;
(六)出售房屋(含房改售出房屋)的产权范围和成本核算清单;
(七)住宅小区公用设施、设备及公共场地清单;
(八)住宅小区未完工的房屋、公共设施、设备及公共场地的竣工日期;
(九)其他必要资料。
第三十一条 公安局所属各派出所在小区物业验收合格后,根据管委会出具的证明,为住宅小区内的居民办理户口登记事宜。
第三十二条 开发建设单位和产权单位办理出售、出租或分配房屋手续时,应在房屋出售或租赁合同中对购租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。
第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第三十三条 新建住宅小区的开发建设单位,在开发项目立项时,应按住宅小区建设总投资1%的比例,向住宅小区物业主管部门交纳住宅小区管理基金,该项基金计入建设成本。
开发建设单位在开发项目立项前未交纳小区管理基金的,市规划建设部门不予发放《规划许可证》及《施工许可证》。
第三十四条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区总建筑面积02%的比例并以成本价,向住宅小区管委会提供商服用房,其产权归国家所有,由小区物业主管部门划拨给管委会,并由管委会委托物业管理公司经营使用,其收入用于补充住宅小区的管理费用。
本办法所称总建筑面积是指住宅小区内各类房屋的总建筑面积之和。
第三十五条 住宅小区管理基金由住宅小区物业主管部门专户存储,统一管理,统一安排使用。
第三十六条 售房单位每年从房改售房回收资金中按15%的比例提取房屋修缮基金,作为住宅小区房屋修缮基金。
第三十七条 住宅小区内单位自管房屋(含单位用户),按建筑面积每平方米每年一元五角标准,向小区物业主管部门交纳住宅小区管理费,并于每年一季度末前交付。
第三十八条 住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋,按租金实收额划出5%,作为住宅小区管理经费。
住宅小区管理费可由住宅小区物业主管部门委托物业管理公司收取。
第三十九条 物业管理公司可根据物业委托管理合同按照物价部门审定的政府定价和政府指导价,向住户收取住宅小区管理服务费。收费标准,由物业管理公司根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求住宅小区物业主管部门意见后核定。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。特约服务取费标准除政府物价部门规定有统一收费标准外,服务收费实行经营者定价。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理公司与小区管委会协商议定,并应将收费项目和收费标准向物价部门备案。
第四十条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用设施,其维护费用从委托费用中支出。
第四十一条 房屋需大、中修的,由物业管理公司提出修缮计划及工程预算,经管委会同意并报住宅小区物业主管部门审批后,从房屋修缮基金中列支,工程费用由各产权人共同承担。
修缮基金不足时,超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第四十二条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况,每年向产权人及使用人公布一次,接受住户的监督。
第六章 法律责任
第四十三条 违反本办法第二十四条规定的,管委会及物业管理公司有权予以制止,并要求其限期改正和赔偿损失。情节严重的,由住宅小区物业主管部门按照有关规定给予行政处罚。
违反本办法第三十七条规定的,由住宅小区物业主管部门责令补交,并对责任人予以行政处罚。
违反本办法第三十九条前款规定的,物业管理公司可要求其限期缴交,并按规定收取滞纳金,逾期不缴交的,物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第四十四条 违反本办法第二十八条前款规定的,市房产主管部门不予办理确权手续,同时不予发放《鞍山市公有住房租赁证》。
违反本办法第三十三条规定的,由住宅小区物业主管部门责令其限期履行。逾期仍不履行的,住宅小区物业主管部门可申请人民法院强制执行。
第四十五条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的,由管委会制止,并责令其限期改正:
(一)物业维修养护不及时的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自将管理费用挪作他用的;
(五)违反物业委托管理合同约定的其他行为。
第四十六条 对无《物业管理企业资质证书》擅自从事物业管理的,住宅小区物业主管部门可没收其非法所得,责令其赔偿损失,同时责令其停止对住宅小区物业管理。
第七章 附 则
第四十七条 办公用房、商业用房、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第四十八条 住宅小区居民公约文本及物业委托管理合同文本由住宅小区物业主管部门统一规范形式。
第四十九条 本办法应用中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。
关于印发《国家药品监督管理局科技计划项目管理办法》《国家药品监督管理局科技计划项目验收细则》的通知
国家食品药品监督管理局
关于印发《国家药品监督管理局科技计划项目管理办法》《国家药品监督管理局科技计划项目验收细则》的通知
国药管办[2000]630号
各省、自治区、直辖市药品监督管理局,国家药品监督管理局各直属单位:
为加强药品监督管理科技计划项目的管理工作,使之科学化、规范化,在征求有关方面
意见的基础上,我局制定了《国家药品监督管理局科技计划项目管理办法》及《国家药品监
督管理局科技计划项目验收细则》,现印发给你们,请遵照执行。
特此通知
国家药品监督管理局
二○○○年十二月二十九日
国家药品监督管理局科技计划项目管理办法
第一章 总 则
第一条 为了保证国家药品监督管理局科技计划项目的顺利实施和管理的科学化、规范
化、制度化,提高药品监督管理科技工作水平,参照科技部科技计划项目管理的有关规定,
特制定本办法。
第二条 国家药品监督管理局科技计划项目的归口管理部门为国家药品监督管理局科技
管理办公室。
第三条 本办法适用于国家药品监督管理局局级科技计划中各类项目的管理。国家级项
目除国家另有规定外,原则上按本办法执行。
第四条 国家药品监督管理局科技计划项目管理工作主要包括:
科技计划的编制、项目实施管理、经费管理、成果管理、验收等。
第二章 计划编制
第五条 国家药品监督管理局科技计划项目采取向有关单位征集项目和下达指导性项目
相结合的方式进行选题。
第六条 局科技管理办公室于每年6月份向有关单位征集项目或下发项目指南,有关单
位按要求在规定的时间内报送项目建议书。
项目建议书的主要内容包括:
(一)国内外与本项目相关的科学技术现状、水平和发展趋势
(二)项目的必要性
(三)项目的前期工作和科研基础
(四)项目实施内容、期限
(五)项目承担单位具备的必要支撑条件
(六)投资估算和资金来源
(七)预期目标和经济、社会效益
第七条 申报国家药品监督管理局科技计划项目应具备以下条件:
(一)项目的选择应符合国家药品监督管理局科技计划支持范围;
(二)申请单位应具备相应的科研条件(设备、人员、场地等)和较好的管理能力,切实
保障项目的顺利实施;
(三)项目应具科学性、创造性、实用性且有一定的研究基础。对项目有关的国内外情况
应经过充分调查研究,分析其必要性、可行性,预测其社会效益和经济效益,力求选题准确。
第八条 局科技管理办公室对项目建议书进行汇总、初选,并组织专家评审委员会进行
评审,经局领导审批后,编制国家药品监督管理局科技计划,并通知有关单位签定技术合同。
第三章 项目管理
第九条 国家药品监督管理局科技计划项目按技术合同法管理,合同期一般不超过3年
(从签定合同之日起)。
第十条 项目执行过程中,项目承担单位应按要求如实报告项目进展情况,以便及时发
现问题予以协调。
第十一条 项目执行过程中,如发生特殊情况必须修改计划时,应及时提出书面报告申
述理由,经同意后才能改变计划指标。
第十二条 在项目执行过程中,如遇以下情况则予以撤销:
(一)国内已有相当水平的研究成果时;
(二)由于组织管理不善而使项目无法进行时;
(三)由于承担单位的配套条件不能落实时;
(四)参加项目的骨干人员发生重大变化致使项目无法进行时。
第十三条 科技管理办公室管理科技计划项目的主要职责:
(一)确定项目和项目承担单位;
(二)组织专家对项目进行可行性论证;
(三)编制年度计划,按合同下达项目经费;
(四)协调共同承担项目单位间的有关问题;
(五)对项目进行定期或不定期检查;
(六)监督、检查年度计划的执行情况和经费使用情况;
(七)协调、解决项目执行过程中出现的问题;
(八)组织项目验收。
第十四条 项目承担单位的主要职责:
(一)严格执行项目合同,按合同规定的内容和进度完成任务;
(二)按规定使用项目经费;
(三)接受国家药品监督管理局对项目执行情况的检查;
(四)项目结束后,按要求提出总结材料,接受验收。
第四章 经费管理
第十五条 国家药品监督管理局科技计划项目经费由国家财政拨款、银行贷款、科技基
金、承担单位自筹等多种渠道解决。
第十六条 国家财政拨款采取一次核定、分年度下拨的形式直接下达到项目承担单位,
以便根据项目完成情况及时调整计划。
第十七条 科技计划项目经费专款专用,任何部门不得截留、挪用,国家药品监督管理
局将适时对经费使用情况进行检查。
第十八条 因承担单位原因致使项目无法进行时,应退还部分或全部经费。
第五章 验 收
第十九条 项目合同到期前2个月内应向国家药品监督管理局科技管理办公室提出验收
申请。
第二十条 国家药品监督管理局科技管理办公室根据项目执行情况组织验收。
第二十一条 项目的验收依据国家药品监督管理局科技计划项目验收细则执行。
第六章 成果管理
第二十二条 项目完成后,承担单位应将研究过程中的所有实验记录、数据、试验报告
等材料按照技术档案管理办法整理归档,不得散失、不得由个人占有。
第二十三条 科技计划项目所获成果,完成单位可依据国家药品监督管理局科技成果鉴
定细则申请成果鉴定。
第二十四条 科技计划项目所获成果,完成单位可按科技部《科技成果登记办法》向国
家药品监督管理局科技管理办公室申请成果登记。
第七章 附 则
第二十五条 本办法由国家药品监督管理局办公室负责解释。
第二十六条 本办法自2001年1月1日起施行。
国家药品监督管理局科技计划项目验收细则
第一章 总 则
第一条 为做好国家药品监督管理局科技计划项目验收工作,制定本细则。
第二条 验收工作旨在加强科技计划的管理,客观评估科技计划实施进展状况,以提高
科技计划管理的科学性。
第三条 验收工作必须坚持实事求是、客观公正、注重质量、讲求实效的原则,积极引
入客观科学的评估机制,做到公开、公平、公正,保证验收工作的严肃性和科学性。
第二章 范围和内容
第四条 凡经批准列入科技计划组织实施的项目,计划目标、任务基本完成后,均应进
行验收。如合同期满后不能进行验收的,需提出延迟验收申请,延长时间最多不得超过6个
月。
第五条 验收工作主要包括项目选择合理性、科学性评估;项目执行情况综合评估;经
费使用情况评价;科技成果应用效果和前景评价以及科技计划的工作总结等。
第六条 项目在实施过程中,由于受市场变化及技术发展等原因影响,进行合理调整的,
按批准调整后所确定的目标进行验收。
第三章 组织和程序
第七条 申请验收的项目需提供以下验收文件和资料, 经审核后,进行验收。
(一)验收申请书
(二)项目验收自评估报告,主要内容包括:
1.合同任务、考核目标及主要技术经济指标;
2.项目执行情况(包括任务、目标完成情况、解决的关键技术、取得的科技成果、整
体水平等情况);
3.取得的社会和经济效益;
4.组织管理经验;
5.项目的合理性和科学性后评估、存在问题等。
(三)专题经费决算报告
第八条 项目验收工作可视项目的具体情况,有针对性地采取现场考察、书面评议、专
家评议等多种工作方式进行。验收专家组应通过评议、现场考察等验收工作方式,独立提出
验收评估意见建议,并最终形成项目验收结论,验收结果分为:通过验收和不通过验收两种。
第九条 科技计划项目验收专家组由熟悉验收专题的科技、经济和管理专家组成,验收
专家组一般为7至9人。
第十条 按照计划目标、任务按期保质完成且经费使用合理的,视为通过验收。
第十一条 科技项目凡具有下列情况之一的,按不通过验收处理。
(一)未按合同要求达到所预定的主要技术或经济指标的;
(二)所提供的验收文件材料不齐全或不真实的;
(三)项目的成果已无实用价值,或项目的内容、目标、技术路线等进行较大调整,但未
曾得到我局批准的;
(四)实施过程中曾出现重大问题,但未解决和作出说明,或研究过程及结果等存在纠纷
尚未解决的;
(五)超过原定计划进度已满半年,但未作出说明的;
(六)项目经费使用情况检查发现问题的。
第十二条 未通过验收的,应在接到通知半年之内,根据材料等准备情况,再次提出验
收申请。如再未通过验收,或未按要求进行验收的,将限制有关责任单位和责任人承担国家
药品监督管理局科技计划项目。
第十三条 项目验收完成后,验收材料装订成册报送我局。(上报材料一式三份,并附
计算机软盘)。
第四章 法律责任
第十四条 项目验收专家组应对验收资料、报告和结论的真实性、准确性和完整性负责。
对项目单位在验收过程中出现的弄虚作假及渎职等行为,一经查实,将中止或取消其继续承
担项目的资格,已经给国家、社会造成损失的,将依照国家有关法律追究责任。
第十五条 参加验收评价的有关人员,未经合同双方的同意,擅自披露、使用,或者向
他人提供和转让被评价技术信息资料的,依据有关法规,追究其法律责任。涉及国家秘密技
术的,依照《中华人民共和国保守国家秘密法》和“科学技术保密规定”处理。
第五章 附 则
第十六条 本办法由国家药品监督管理局科技管理办公室负责解释。
第十七条 本办法自2001年1月1日起执行。