论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
　　一、我国生态环境的现状

　　伴随着我国经济高速发展和人民生活水平迅速提高的同时，环境污染问题日益严重，我们的生存环境承受着经济发展所带来的沉重负担：工业“两高一低”(高耗能、高污染、低附加值)特点显著；环境污染的事件频发；大部分来源于燃煤的烟尘排放和二氧化硫排放使空气污染日趋严重；化工企业在生产中暗自向地下排放污水，致使我国地表水总体水质属中度污染。近几年虽然经过行政执法部门的努力，我们的生态环境有所改善，但我国的环境污染和生态破坏的问题却未得以根本好转。

　　二、导致我国环境污染久治不愈的原因分析

　　（一）立法层面的问题

　　环境与资源保护法律体系是指由国家制定的开发利用自然资源、保护改善环境的各种法律规范所组成的相互联系、互相补充、内部协调一致的统一整体。我国的环境与资源保护法体系主要包括下列几个组成部分：1、宪法关于保护环境资源的规定。2、环境与资源保护基本法，即1989年12月26日颁布实施的《中华人民共和国环境保护法》。3、环境资源单行法规。4、其他部门法中关于保护环境资源的法律规范。此外，我国缔结或参加的有关保护环境资源的国际条约、国际公约也是我国环境法体系的有机组成部分。虽然环境保护方面法律法规的规定出台很多，但也有以下不完善的方面：1、覆盖领域不全，存在着一些重要领域的立法空白，如缺少土壤污染、生物安全、遗传资源保护、核安全等。2、环境法律配套滞后，不易操作、原则性规定多，影响了法律的贯彻执行。如在现行的《环境影响评价法》中虽然明确规定了公众参与，却没有明确参与范围。3、许多新的制度与理念未能体现。如排污权交易这种比较能实际应用的制度都没能在法律中规定。4、对当前环境问题特别是对政府行为的规范性不强，缺少一部专门约束政府行为的环境法律。如防止环保的地方保护问题。 5、环境法律法规中的处罚力度弱，缺乏强制手段，违法成本低、守法成本高、执法成本高。

　　（二）环境行政管理部门的问题

　　就目前情况来看，我国环境管理部门虽有设置，但具体管理不到位。如：(1)部门分工缺乏合作。我国对工业企业的管理实行的是分级管理与分部门管理相结合，涉及的部门有发改委、工商局、环保局、税务局、公安局等多个部门。主管部门是不明确的，多个部门皆有职责，而实际后果可能是都可以管却都不去管。（2）主管部门角色错位，既是“裁判者”，又是“运动员”，以致监管不力不公，甚至以行政手段干预环境执法。(3)环境职能部门的手段不硬，制约因素多，法律法规没有像赋予工商、技监、税务等部门所拥有的查封、冻结、扣押、没收等强制执行手段，一定程度上造成环境执法有法难依，执法疲软。

　　（三）排污企业的人为因素

　　部分企业负责人治理污染的积极性和主动性不高，持观望态度。少数企业为降低生产成本,追求高利润,污染设施虽然建成但却不去运行。有时为了应付检查或逃避处罚,往往采取白天开晚上停，检查时开检查后停，从而导致区域环境质量得不到明显改善。有的企业限期治理一拖再拖，对本地区污染物总量排放控制增加了难度。还有个别企业竟然视国家法律于不顾，迟迟不上治污项目，明明知道所排放的污染物严重污染环境，危害人的身体健康，就是不予积极治理。

　　三、从检察机关的角度维护环境资源和生态资源

　　（一）从刑法条文中加强对环境犯罪的打击力度

　　从刑法角度而言，打击环境犯罪不能仅仅局限于《刑法》“破坏环境资源保护罪”规定的15个罪名，宜扩大刑事检察视野，对“走私罪”中涉及环境法益（“走私核材料罪、走私废物罪、走私珍贵动物、珍贵动物制品罪和走私珍稀植物、珍稀植物制品罪”）和“渎职罪”中玩忽职守类（环境监管失职罪、动植物检疫失职罪）、滥用职权类（违法发放林木采伐许可证罪、非法批准征用、占用土地罪以及非法低价出让国有土地使用权罪）和徇私舞弊类犯罪（动植物检疫徇私舞弊罪）等与环境破坏密切相关的其他犯罪也应重点关注。由于“我国现行刑法规定的环境犯罪，除了非法处置进口的固体废物罪外，在犯罪形态上都属于实害犯，各具体犯罪均以发生实际损害后果作为成立犯罪既遂的必要条件”，所以，检察机关发现破坏环境的危险行为和实行行为，应采取其他环保检察途径阻止不法行为、保护环境。

　　（二）深入查办环境污染和生态破坏背后职务犯罪

　　检察机关应充分发挥反渎职能，加大查办环境污染渎职侵权案件力度，从配合有关部门处理重大安全事故和环境污染事件，到积极主动查办国家机关工作人员危害土地资源、矿产资源、森林资源、水电资源等能源资源和破坏生态环境的渎职犯罪案件。但通过办案发现土地、城建、水源等领域能源资源和生态环境的违法犯罪案件之所以屡禁不止，与一些国家机关工作人员玩忽职守、滥用职权甚至徇私舞弊、官商勾结、钱权交易具有直接的关系。全国检察机关查办的危害能源资源和生态环境渎职犯罪案件中，涉及罪名集中在玩忽职守罪和滥用职权罪、重特大案件多、行政执法人员占的比例较大、窝案、串案多、绝大多数案件发生在基层监管环节。并且在办案中检察机关要坚持“预防为主、综合治理”方针，发挥预防犯罪的先期屏障作用，促使生态保护和建设的重点真正从事后治理向事前保护转变，强化从源头防治污染，从源头上扭转生态恶化趋势。“一旦此‘上游工程’运行顺利，将可大大减轻下游公害纠纷处理上的负担。

　　（三）优化资源形成行政执法与司法保护的合力

　　在这个方面，可以考虑在联动机制建设方面，形成司法保护与行政保护的无缝对接，避免出现保护脱节。同时，还要重点关注环境司法和行政执法的权力交叉地带，形成一种良好的协调配合，避免相互推诿。检察机关不能满足于仅仅监督公安机关立案，而且要督促环境行政执法机关及时移送涉嫌环境犯罪案件，使环境犯罪案件顺利进入刑事诉讼程序，防止环境领域以罚代刑、有罪不究。要建立行政执法与刑事司法信息共享平台，实现“网上衔接，信息共享”，增强行政执法和刑事司法整体工作合力，共同打击危害生态环境和能源环境的犯罪。


　　作者单位：山东广饶县人民检察院