房价上涨违约，法院判赔增值损失

奚正辉


2　　009年5月，徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋，三方签署了《房屋买卖合同》，约定转让总价为158万，该价格是方某的到手价格，所有过户费用由徐某承担。当日，徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月，徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格写139万，装修款为19万，另外2位产权人没有签字，一位是方某的妈妈，一位是方某的妻子，当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》，导致纠纷产生。
　　2010年1月28日，徐某向闸北法院起诉：要求退还定金并赔偿损失50万元。
　　庭审中，双方开展了激烈的辩论，徐某认为：房地产买卖合同成立生效，方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证，证明方某违约。方某认为：房地产买卖合同没有成立，因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立，因为做低房价逃税违犯法律规定，也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价，不同意另外做19万的装修款，要求按照158万的价格签署房地产买卖合同，是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同，故是徐某违约，不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据，而且也超出了方某的预见。
　　法院最后认定：《上海市房地产买卖合同》成立生效，鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系，徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同，法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具，折价19万元，并不违犯相关法律规定，应为有效。因为方某不履行房屋交易义务，当时房地产价格上升较快，徐某再购买房屋须多支付房款，故徐某要求方某赔偿，法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额，不需要评估。最后法院判决：1、上海市房地产买卖合同解除；2、方某及另外2位产权人退还定金4万元；3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后，不服上诉，上海市第二中级人民法院维持了原判。
　　律师建议：现在房价下跌，买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎，对合同内容约定清楚，很多中介公司起草的文本都不全面，甚至有遗漏，建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同，须遵守合同约定，不要轻易违约，否则要承担违约责任。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
上海市卫生局


各区县卫生局、市卫生局卫生监督所、市疾病预防控制中心:

　　现将《2011年上海市卫生监督工作要点》下发给你们，请结合工作实际，认真组织实施。

上海市卫生局

二○一一年一月二十日

2011年上海市卫生监督工作要点

　　2011年上海市卫生监督工作要深入贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，以科学发展观为指导，以深化医药卫生体制改革和实施上海卫生改革与发展“十二五”规划为契机，进一步加强卫生监督体系建设，强化基础、提升能力、规范行为，依法严厉打击各种危害人民群众身体健康和生命安全的违法行为，有效维护公共卫生和医疗服务秩序，保障人民群众健康权益。

　　一、加强卫生监督体系建设。

　　1、加强本市卫生监督机构及基层卫生监督网络建设。落实卫生监督保障措施，进一步改善卫生监督机构基础设施和装备条件，确保各项卫生监督执法工作有效开展；根据辖区面积、人口、管理相对人数量等特点，积极探索推进卫生监督网格化管理、设置卫生监督派出机构等举措，不断完善基层卫生监督网络。

　　2、加强卫生监督队伍建设。贯彻落实国家和本市有关人才发展规划，加快建设全市卫生监督人才队伍；积极配合市公务员管理部门推进卫生监督机构参照公务员管理改革；各区县要根据核定的卫生监督人员编制，进一步充实、优化卫生监督员队伍；多层次、多渠道、有重点地组织开展卫生监督管理干部、卫生监督员、卫生监督稽查员在岗培训，加强对在岗培训的规范化管理；加大对卫生监督学科和优秀人才的持续扶持力度。

　　3、推进卫生监督稽查和卫生监督机构绩效评估工作。将内部稽查与外部稽查紧密结合，认真组织开展日常稽查与专项稽查，通过稽查完善日常监管制度和工作机制，促进各项卫生监督工作的规范化管理；研究制定本市卫生监督机构绩效考核实施方案，稳步推行卫生监督机构绩效评估工作。

　　4、加强卫生监督技术支持能力建设。各区县要按照《2010年－2014年上海市卫生监督技术支持能力建设规划》要求，加强区县疾病预防控制机构卫生监督技术支持能力建设，落实仪器设备和人员，强化人员培训，规范和提高工作质量；健全疾病预防控制机构与卫生监督机构间的沟通协作机制，充分发挥疾病预防控制机构在卫生监督技术支持体系中的主导作用。

　　5、加强卫生监督信息化建设。贯彻全国和本市卫生监督调查制度，落实各级卫生监督机构所需的有关硬件条件，做好全国和本市卫生监督信息报告工作；积极发挥信息化手段在卫生监督工作中的作用，加强卫生行政部门、卫生监督机构、疾病预防控制机构和医疗机构间的信息共享，不断提高卫生监督的效率和效果。

　　6、加强卫生监督机构和卫生监督技术支持机构应急快速处置能力建设。加强现场和实验室应急技术装备的配置，完善应急预案，建立健全应急处置网络，深入开展应急处置专项培训和演练，并对培训和演练效果开展评估，提高突发事件应急处置能力。

　　二、加强职业病防治工作。

　　7、进一步加强职业病防治工作。会同有关部门做好本市职业卫生监管职责分工工作，落实职业病防治部门联席会议制度；大力推进实施《上海市职业病防治规划（2010-2015年）》；加强本市职业病防治服务体系建设，逐步优化职业卫生服务资源，推进职业卫生服务质量控制工作，加强职业病诊断医师培训；组织开展重点职业病监测和专项调查;加强对职业卫生服务机构的监督管理；继续在宝山、嘉定区推进本市基本职业卫生服务扩大试点工作；组织开展职业病防治法律法规和防治知识的宣传教育。

　　8、加强放射卫生工作。加强对放射卫生技术服务机构的资质审批、质量控制和监督管理工作；加强对医疗机构放射性危害控制的监督管理和医用辐射防护监测工作，加强对医疗机构放射诊疗许可和防护情况的监督检查，进一步加强放射工作人员个人剂量监测和健康管理工作，保护放射工作人员、受检者和公众的健康权益；继续贯彻实施《2010-2012年全国放射卫生教育培训计划》，进一步加强本市放射卫生教育培训工作。

　　三、加强有关公共卫生监督工作

　　9、加强生活饮用水卫生监督工作。加强对集中式供水单位、二次供水、管道分质供水和现制现售水的监督检查。进一步加大对水源水、出厂水和末梢水的监测力度，及时发现和消除饮用水卫生隐患。加快饮用水卫生监督技术支持能力建设，不断完善饮用水卫生安全监管措施，有效防控饮用水污染可能导致的群体健康危害。加强同有关部门的协调、配合，做好青草沙原水工程和乡镇水厂集约化改造工程卫生审核等相关工作。继续在卢湾、徐汇、闵行、嘉定和奉贤区开展城市饮用水监测网络试点工作。

　　10、加强公共场所卫生监督工作。继续推进本市公共场所卫生监督量化分级管理工作；进一步贯彻实施《上海市公共场所控制吸烟条例》，继续按照《关于进一步加强本市医疗机构等公共场所控制吸烟工作的通知》要求，分步骤做好相关公共场所控烟监督检查工作；加强有关地下空间公共场所卫生监督管理工作。

　　11、做好第14届国际泳联世界锦标赛公共卫生监督保障工作。按要求加强对比赛和训练场馆的饮用水、公共场所等的监督检查，并组织开展相关的培训和应急演练。

　　12、加强消毒产品和涉水产品卫生监督工作。加强对消毒产品生产企业和涉水产品的许可管理工作；配合本市行政审批制度改革工作，推进有关许可工作的标准化建设；进一步贯彻落实《关于开展非药品冒充药品整治行动的公告》的工作要求，加强对消毒产品的监督管理；加强涉水产品卫生监督检查，确保饮用水卫生安全。

　　13、加强传染病防治监督工作。结合季节特点，开展冬春季呼吸道和夏秋季肠道传染病防控工作的监督检查，加强对重点传染病防控工作的监督检查；贯彻落实卫生部《传染病防治日常卫生监督工作规范》，加强对医疗机构医院感染控制、医疗废物处置、污水处理工作和传染病报告工作的监督检查,重点加强对医疗机构新生儿科、产科、口腔科、传染病预检分诊、发热门诊、内镜室等科室消毒隔离措施落实情况的监督检查；加强对村卫生室和家庭病床的医疗废物监管；以高致病性病原微生物实验室为重点、以常效制度建设为抓手加强对病原微生物实验室生物安全监督检查，加强菌毒种管理和沟通协调机制建设，提升实验室生物安全管理能力和水平。

　　14、加强学校卫生监督工作。密切同教育行政部门的沟通协调，加强对学校和托幼机构饮用水卫生情况、传染病防控管理情况、生活设施卫生情况、突发公共卫生事件应急工作的监督检查和宣传指导，协助学校建立完善有关卫生管理制度、改善教学条件及设施设备，保障广大学生身心健康。

　　15、依据《上海市精神卫生条例》，组织开展相关监督检查。

　　四、加强医疗服务和血液安全监督管理

　　16、加强医疗机构的监督管理工作。以修订完善后的《上海市医疗机构不良执业行为积分管理办法》为抓手，加强对医疗机构的日常监督管理；继续开展医疗广告专项治理和整顿工作，规范医疗机构医疗广告和互联网医疗保健信息服务；加强对利用超声等技术手段进行非医学需要的胎儿性别鉴定行为和选择性别人工终止妊娠行为的监督检查；探索中医预防保健服务行业的规范管理。

　　17、加强医务人员的监督管理。启动开展医师不良执业行为记分、医师定期考核工作，并将其与医师的执业注册相结合，进一步规范医务人员的执业行为；注重对医疗机构中各类医务人员依法执业的日常监管工作。

　　18、切实履行医疗安全监管职责。继续贯彻落实《上海市医疗事故行政处罚的若干规定（试行）》，加大医疗事故行政处罚力度，并做好与后续的医疗机构暂缓校验、诊疗科目注销及医务人员吊证等相关工作的衔接；加大关键环节督查力度，建立常态监管模式，提升医疗机构对医疗风险的防范意识；在继续开展专项医疗安全督查基础上，重点加强对医疗安全核心制度的普查，尤其是依据《病历书写基本规范》的新要求，开展对易发生医疗事故和医疗纠纷的关键环节的督查。

　　19、继续探索卫生、医保监督执法的联动机制，加强对医疗机构医疗行为的监管力度。

　　20、探索被动查处与主动服务相结合的监管模式。针对医疗事故行政处罚和投诉举报查处、医疗安全督查中反映的违法违规行为，以医疗质量安全监控系统为平台发布预警信息，及时为医疗机构提供服务和指导。

　　21、继续加强医疗机构和医务人员依法执业的指导和培训工作。对于不良执业行为记分累计到一定分值的医疗机构和医师通过举办专题培训班等形式，增强其依法执业的意识和自觉性。

　　22、加强对从业人员预防性健康检查机构的监督工作。制定《上海市从业人员预防性健康检查机构管理办法》，加大对从业人员预防性健康检查机构的监管力度，进一步规范本市从业预防性健康检查工作。

　　23、继续加大血液安全监督力度。加强对采供血机构和临床用血单位的监管，确保临床用血安全。严格规范采供脐带血行为。加强部门联动，加大打击非法组织他人卖血、冒名顶替献血等不法行为的力度。

　　五、深入开展打击无证行医和整治“医托”工作

　　24、进一步加大打击无证行医和整治“医托”工作力度。继续巩固“政府组织、部门配合”的工作格局，充分依靠区县已经建立的城市网格管理系统、城市综合管理和应急联动中心等各种城市管理系统，加强日常监督检查力度，开展联合执法行动，保持综合整治的高压态势，加大对无证行医处罚力度。

　　25、进一步健全长效监管机制。完善联席会议制度、信息互通制度、案件移送制度、受理督办制度、投诉举报快速反应机制、区域联动机制、行政执法与刑事司法相衔接机制等，推进打击无证行医和整治“医托”工作规范化、制度化建设。

　　六、认真做好行政审批制度改革、卫生监督信息公开和投诉举报处置工作

　　26、做好行政审批制度改革相关工作。研究制定有关标准，指导和规范区县建设项目预防性卫生审核工作；做好建设项目预防性卫生审核工作以及公共场所卫生许可并联审批工作，提高审批效率。加强对疾控机构建设项目卫生学评价监督检查，进一步规范市、区县卫生学评价机构工作。

　　27、推进卫生监督信息公开工作。制定本市卫生监督信息公开实施细则，进一步规范本市卫生监督信息公开工作。

　　28、加强卫生监督投诉举报处置工作。进一步完善投诉举报处置流程，加强对投诉举报信息和案件办理质量的分析和总结工作，进一步理顺市区联动协调机制，不断提高投诉举报处置的效率和水平。