摘要：我国商品房预售制度是二十世纪末期由香港引入，为促进我国商品房市场繁荣发挥了重要作用，但同时也产生了一些负面影响，如金融风险加剧，消费者权益受侵害等现象。因此，我们还需对如何完善我国商品房预售制度进行深入研究，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词： 预售制度 商品房

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，给购房者带来难以估量的经济损失，因此，我们应当对我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一 商品房预售的概念和特征
（一）概念
商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
（二）特征
1．商品房预售是一种关系复杂的交易行为。
2．商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。
3．我国商品房预售制度存在的缺陷。
二 商品房预售制度存在的问题
商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称，本身就隐含了一定的缺陷。
（一）商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。
（二）因监管不到位造成的问题
我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规，从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
（三）商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。
三 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
（一）实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入，不但给自己的生存埋下隐患，也给银行和消费者带了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系，严厉打击虚假出资等不法行为，并全面实行市场准入制度改革，进一步加强市场的监管，严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好，以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发，以抬高商品房预售者准入门槛，将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场，实现优胜劣汰，以强化开发企业商业信用，承担商业责任。
（二）建立开发商信息披露制度
在商品房预售中，可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。
建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。
建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
（三）建立商品房预售资金的监管制度
对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度，对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
并且指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃。
同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
（四）其他
要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。
并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
四 结束语
总而言之，商品房预售制度自实施以来，对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用，应当在立法上予以肯定，只有对该制度从多方面进行完善，才能真正保护购房者的利益，抑制开发企业的不法或违约行为，促进房地产市场的健康发展。

参考文献：
〔1〕雷兴虎，蔡科云．中国商品房预售制度的存与废一兼谈我国房地产法律制度的完善[J]．法学评论，2008，(1)．
〔2〕王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009（04）.
〔3〕温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会,2011（01）（上）.
〔4〕吴?t.我国商品房预售制度存在问题及完善对策[J].企业研究,2011（03）.


伊犁州产品质量检验所 赵研
浙江省杭州市司法局


杭州市司法局关于印发《杭州市法律援助案件受理、审批、指派办法》的通知
杭司[2004]35号


各区、县（市）司法局，市直律师事务所：
　　现将《杭州市法律援助案件受理、审批、指派办法》印发给你们，请遵照执行。执行中遇到问题，请及时与市法律援助中心联系。

二○○四年四月一日





杭州市法律援助案件受理、审批、指派办法
　　
　　根据国务院《法律援助条例》、《浙江省法律援助条例》、《杭州市法律援助条例》等规定，为保障公民享有平等公正的法律保护，特制定本办法：
　　一、法律援助案件案源
　　1、当事人申请；
　　2、人大、政府指定；
　　3、法院指定；
　　4、其他。
　　二、申请法律援助的条件
　　1、属法律援助服务事项，具体有：
　　（1）刑事案件；
　　（2）离婚、继承；
　　（3）请求给付赡养费、抚育费、扶养费的；
　　（4）请求发给抚恤金、救济金的；
　　（5）请求给予社会保险待遇或者支付劳动报酬的；
　　（6）请求给予最低生活保障待遇的；
　　（7）请求医疗事故赔偿的；
　　（8）请求交通事故赔偿的；
　　（9）因公受伤害请求赔偿（责任事故除外）；
　　（10）盲、聋、哑或未成年人、老年人请求侵权赔偿；
　　（11）依法请求国家赔偿；
　　（12）主张因见义勇为行为产生的民事权益的；
　　（13）办理（2）、（3）（4）项的公证事项；
　　（14）需要提供法律援助的其他法律事项。
　　2、确因经济困难。具体有：
　　（1）持有杭州市民政局核发的《杭州市困难家庭救助证》（低保、困难）；
　　（2）乡（镇）人民政府、街道办事处或有关部门出具的申请人家庭经济困难证明；
　　（3）其他。
　　三、法律援助的方式
　　1、法律咨询、代拟法律文书；
　　2、刑事辩护和刑事代理；
　　3、民事和行政诉讼代理；
　　4、非诉讼法律事务代理；
　　5、办理公证事项；
　　6、其他形式。
　　四、法律援助案件的受理
　　法律援助案件统一由法律援助中心负责受理。
　　五、应当向法律援助中心提供的证明、材料
　　1、公民申请法律援助的，应提交：
　　（1）申请人的身份证或者其他有效的身份证明，代理申请人还应当提交有代理权的证明；
　　（2）法律援助申请书；
　　（3）经济困难证明；
　　（4）与所申请法律援助事项有关的案件材料。
　　2、人民法院指定辩护的，应提交：
　　（1）刑事指定辩护文书；
　　（2）刑事起诉书（副本）；
　　（3）人民法院就公诉人出庭公诉而被告人因经济困难或其他原因没有委托辩护人而指定辩护的，指定辩护的同时应提交被告人经济困难证明；人民法院因被告人盲、聋、哑、未成年人没有委托辩护人而指定辩护的，指定辩护的同时应提交被告人是盲、聋、哑、未成年人的证明材料；
　　（4）法律援助机构认为需要提供的其他材料。
　　3、人大、政府指定的，应提交：
　　（1）人大、政府指定文书；
　　（2）法律援助机构认为需要提供的其他材料。
　　六、法律援助的审查和批准
　　1、法律援助中心自收到法院刑事案件指定辩护通知书之日起两日内由专人负责审查，认为符合法律援助基本条件的，可直接指派，有异议的报主任审批。
　　2、对于公民的法律援助申请，负责接待的工作人员认为不具备法律援助条件的，向申请人说明，申请人坚持要求法律援助或经初审具备法律援助条件的，由负责接待的工作人员制作审批手续，自收到申请之日起二个工作日内报中心主任审批，并根据主任审批的结果，自收到法律援助申请之日起七个工作日内向申请人发出“给予法律援助决定书”或“不予法律援助决定书”。
　　3、经初审认为申请人提交的材料不全或不明确时，应通知申请人补充相关材料，不能补充的，不予受理。
　　七、受援人优先获得法律援助的条件
　　1、申请人为盲、聋、哑、未成年人、老年人、妇女；
　　2、请求给付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、救济金、社会保险金、劳动报酬的；
　　八、法律援助案件的指派
　　1、法律援助案件的指派由中心专人负责。
　　2、对经批准同意援助的案件，中心应在两日内确定承办案件的法律服务机构和案件质量监督人员，并尽快将案件移送案件承办人员。
　　3、指派案件时，应填发“指定刑事法律援助案件通知书”或者“法律援助通知书”，并分别附上检察院起诉书副本、民事诉状（行政诉状）、办案所需的各种函件。
　　九、回避
　　法律援助案件初审员或批准人，有下列情况之一的，应当回避，当事人也有权请求回避。
　　1、法律援助案件申请人的近亲属；
　　2、与本案当事人有利害关系，可能影响公正处理的。
　　主任的回避由分管领导决定，其他人员的回避由主任决定。
　　十、申请复核
　　申请人对法律援助机构作出的不法律援助的决定有异议的，可以向确定该法律援助机构的司法行政部门提出，司法行政部门应当在收到异议之日起5个工作日内进行审查，经审查认为申请人符合法律援助条件的，应当以书面形式责令法律援助机构及时对该申请人提供法律援助。
　　十一、有资格承办援助案件的人员范围：
　　1、持有法律援助律师执照的专、兼职律师；
　　2、持有公职律师执照的律师；
　　3、各律师事务所有律师执业证并通过当年年检注册的正式律师；
　　4、持有基层法律服务所法律服务工作者执业证并通过当年年检注册的法律服务工作者（刑事案件除外）。
　　十二、受援人的权利与义务
　　1、受援人接到“同意法律援助通知书”后，应与援助中心签订援助协议，明确各方的权利义务；受援人可以了解提供援助活动的进展情况；受援人如有事实证明援助人未履行职责的，可以要求更换。
　　2、受援人应遵守法律规定，同援助人进行必要的合作，如实提供援助事项的情况；受援人因援助案件或事项的解决而获得较大利益时，应当向法律援助中心支付成本费。
　　3、受援人以欺骗方式获得援助的，法律援助中心应当撤消其受援资格，并责令其支付已获得服务的全部费用。
　　十三、本《办法》自公布之日起施行。