欺诈性商品房买卖合同案分析

高 琦


[案例]
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地产开发有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米（2003年8月此地房价为2500元/平方米）,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金，合同继续履行；（2）超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。被告认为，因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元，同时主张解除合同。

[分析]
该案涉及的主要法律问题包括：合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先，为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择: 1.如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；3.如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求法院和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止，已经超过了一年，所以该撤消权消灭。因此,该案的原告只能选择第一种或第二种方法,而其诉讼请求正是第二种方法的表现.但原告的诉讼请求是否合理、合法呢？
根据《民法通则》第115条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的，所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务，并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法,关键是分析两者的关系. 第113条第一款是关于损害赔偿的规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此, 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失，符合法律规定.《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(逾期交房在九十日内,以每日100元计)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2.未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失10460（租房和租小房的费用），所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任，同时主张解除合同的主张是否应给予支持，主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力，有不能给付的现实危险时，有权中止履行，亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前,曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得.此后原告在发现被告有不能履约的危险,并通知被告自己将不办理贷款手续时, 被告却未有任何表示.这时,原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务,所以原告行使的是不安抗辩权，并未违约。因此被告的主张不能成立。

[结论]
该案属于欺诈性合同，原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算；被告的主张因没有法律依据，所以不予支持。



江苏省南京市人民政府


关于颁布南京市人民防空工程管理办法的通知
南京市人民政府



第一条 人民防空工程（以下简称人防工程）是国家的重要战备设施，是城市建设的重要组成部分，应纳入城市建设总体规划。平时必须保持良好的状态，战时能充分发挥作用。为加强全市人防工程的维护管理，现根据国家和省有关规定结合本市实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法适用于全市各类人防工程（含地面伪装及各项附属设施）。人防工程按战时用途和平时维护管理的责任分为公用人防工程和单位人防工程。公用人防工程是：
（一）市、区春民防空指挥所及市、区人民防空办公室直属的各种专用人防工程；
（二）疏散机动干道和人防部门建造在山头、公用绿地、公用场地地下的人防工程；
（三）中、小学内的人防工程；
（四）街道的人防工程。
除上述公用人防工程外，均属单位人防工程。
第三条 本办法在市有关部门的配合下，由市人防办公室督促实施，各有关单位和个人都必须遵照执行。

第二章 工程管理
第四条 人防工程的维护管理，实行以块为主、条块结合、分工负责、统一指导的原则组织实施。
市人民防空工事管理所、各区人防办公室、市级各系统和各大单位的人防部门，分别负责直属人防工程的管理，并指导、督促、检查辖区范围内人防工程的管理工作。各单位的人防工程由本单位负责维护管理。
第五条 凡有人防工程的单位，都必须按照国家和地方有关规定落实管理部门和维护管理人员，建立健全使用的维护管理制度，切实做好人防工程的维护管理工作。
第六条 人防工程的维护管理必须认真执行《人民防空工程维护管理技术规程》。
凡已交付使用的人防工程，必须达到下列标准：
（一）工程结构完好，档案齐全；
（二）防护密闭设施启闭灵活，可靠；
（三）内部设备设施完好，风、水、电系统运行正常；
（四）工事无渗漏水，金属件无锈蚀，木质件无腐烂；
（五）防火、防倒灌措施可靠；
（六）工程内部整洁，空气新鲜，进出口道路畅通，孔口伪装设施完好。
已完成主体部分尚未全部竣工的工程，其工程主体和内部设备、设施的维护保养，应达到交付使用工程的相应标准，并设置好管理门。
对停缓建工程，已被复好的，应保持工程主体补复结构不受损坏；未被复的，要采取措施防止倒塌和损坏。
第七条 各级人防部门和有人防工程的单位，对管理范围内的人防工程及其附属设施必须建立工程技术档案和制定管理制度。
第八条 建立人防工程维护管理的检查、报告制度。
区人民防空办公室和使用公用人防工程的单位，每半年要对所属范围内的人防工程维护管理情况检查一次；市人民防空办公室每年要对全市人防工程的维护管理情况检查一次；检查情况要向上一级人防部门书面报告。
第九条 人防工事管理员是市、区人防部门派出的专职工作人员，有权对分管地区内各类人防工程的管理、使用、维护情况进行检查、督促和指导。各有关单位应予配合。
第十条 加强人防工程的保密工作，严禁向无关人员泄露工程性质、坐标和防护能力等有关数据，不得遗失工程图纸、资料、文件。
第十一条 参观人防工程，必须按下列规定执行：
（一）各级人防指挥所工程的核心部分，一律不得列为开放项目。参观市、区指挥通信工程应经上一级人防部门审批，并对参观单位、人员姓名、职务、参观时间、项目等进行登记。
（二）对外宾开放的工程项目，由市人民防空办公室统一安排，陪同人员在介绍情况时，须按经批准的解说词讲解，不准涉及全市的作战设想、工程规划、工事布局、数量、具体技术标准，参观中禁止拍照和录象。

第三章 工程保护
第十二条 人防工事是国家的重要战备设施，任何单位和个人都有保护人防工事的职责和义务，并应遵守下列规定：
（一）禁止向人防工程内部及其孔口附近排泄和倾倒废水、废气、废物、垃圾和便溺。
（二）严禁在危及人防工程安全范围内取土、采石、修建地面设施和埋设各种管道。确需埋设管道和修建地面设施时，必须征得市、区人防办公室的同意，并采取必要的防范措施。
（三）严禁擅自拆除人防工程。必须拆除时，简易级人防工程由市人民防空办公室批准，五级以上（含五级）人防工程报省人民防空办公室批准。拆除的人防工程，由拆除单位予以补建或按规定标准赔偿，所收经费由市人防办公室统一安排补建人防工程。
（四）严禁擅自在工事的外墙、密闭隔墙、临空墙等处开孔，必须开凿时，须报经市人民防空办公室批准。
（五）除专用库房外，禁止在人防工程内部存放和使用易燃、易爆、剧毒、放射性和腐蚀性物品。
第十三条 人防工程的报废，须报省人民防空办公室批准，并做好拆除、回填等善后工作，防止发生事故。

第四章 平时使用
第十四条 凡平时可以使用的人防工程，都要本着因地、因洞制宜的原则，有计划地安排使用，充分发挥经济效益、社会效益和战备效益，以用促管，用管结合。
第十五条 平时已使用的人防工程必须符合《南京市人防工程平时使用技术管理规定》的要求，保持工程结构和内部设备、设施完好；具备一定的生产、生活、工作和劳动防护设施；不进行有毒、有害的生产操作；不污染周围地区的生态环境。
第十六条 平时使用人防工程，均应向人防部门申报，经市、区人民防空办公室批准，并取得《人防工程使用证》后，方可使用。未经批准，任何单位不得转让和出租人防工程。
关于平时使用人防工程的个体规定和收费办法另行制定。
第十七条 建成两年以上、迄今未使用或使用不当的人防工程，经人防部门督促限期仍不使用和使用不当的，人防部门有权调整给其它单位使用。所在单位应办好使用移交手续，并为使用单位提供方便。

第五章 经费材料
第十八条 人防工程维护管理的经费、材料，按苏政发［1985］52号文《江苏省人民防空工程维护管理实施细则》第二十条规定执行。
第十九条 人防工程改造经费，属于战时防空需要的由人防部门解决；属于平时使用需要的，全民企业单位在生产发展基金或更新改造基金中开支；集体所有制单位在更新改造资金或税后积累中开支；行政事业单位在其行政事业费中解决。

第六章 奖惩
第二十条 对维护管理人防工程成绩显著的单位和个人，由市、区人民政府或人防部门给予精神鼓励和物质奖励。
第二十一条 对违反本办法规定的单位和个人，由市、区人防办公室会同有关部门给予批评教育和处理。
（一）擅自拆除人防工程或在危及人防工程安全范围内采石、取土者，除责令修复或按造成的损失赔偿外，视情处以经济价值的百分之十至百分之三十的罚款。
（二）往人防工程内排泄废水、倾倒污物、堵塞人防孔口和进出道路者，损坏人防工程的各种设施者，除责令限期清除、修复、赔偿外，对个人罚款十元，单位罚款一百元，经劝告无效应加重处罚。
第二十二条 对破坏人防工程，以及玩忽职守，造成重大事故或经济损失者，根据不同情节，由市、区人防部门或公安、司法机关严肃处理，直至依法追究刑事责任。

第七章 附则
第二十三条 各级有关部门要积极支持、配合人防部门，共同搞好人防工程的维护管理工作。规划、城建部门在安排建设项目或市政工程的建设时，要注意保护人防工程设施；公安部门要积极协助人防部门做好人防工程的安全保卫工作；供电、供水、邮电、电信部门对人防工程的用电
、用水、通讯，要给予支持。
第二十四条 本办法自颁发之日起执行。凡本市过去有关规定与本办法有抵触的，以本办法为准。对本办法的解释，责成市人民防空办公室负责。



1985年12月23日