辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法

(鞍山市人民政府令第51号　1996年5月20日)

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第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造一个优美整洁、舒适安全的生活环境，促进物业管理健康有序发展，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指达到一定规模、基础设施比较齐全的住宅小区(含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。
本办法所称物业，是指住宅小区内已经建成，并经验收合格投入使用的各类房屋及其附属设施、设备、场地和环境。
住宅小区物业管理，是指物业管理公司接受住宅小区管理委员会(以下简称管委会)或物业所有人的委托，以签订合同的方式对住宅小区内的物业实施管理和服务的活动。
第三条 新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当按照本办法逐步实行物业管理。
第四条 鞍山市房产管理局是鞍山市城市住宅小区物业管理的主管部门。
住宅小区物业主管部门的职责是：负责住宅小区物业管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定有关住宅小区物业管理的具体政策和管理标准，对管委会管理和服务工作进行监督、检查。负责物业管理公司的资质审查，《物业管理企业资质证书》发放和年检工作。
各级规划、城建、公安、公用、邮电、电业、工商、物价等部门，应当按照各自职责分工，协助住宅小区物业主管部门加强对住宅小区的物业管理工作。
第五条 住宅小区物业管理以产权人自治与物业管理公司专业服务相结合，实行社会化、专业化、企业化管理。
住宅小区制定的居民公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。
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第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第六条 住宅小区内每幢房屋入住率达百分之三十时，由产权人选举设立房产管理小组(由三人以上的单数组成)，负责本幢房屋的管理工作。
住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时，由住宅小区物业主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位及时召集第一次住宅小区产权人代表大会，选举产生管委会。
第七条 产权人代表大会由本住宅小区的产权人代表组成。
产权人代表大会必须由持有过半数以上投票权的产权人出席才能举行。产权人可以委托代理人出席产权人代表大会，不满十八周岁的产权人由其法定代理人出席。
第八条 产权人代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将产权人代表大会召开日期和内容送达每位产权人代表。
经持有百分之十以上投票权的产权人提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开产权人代表大会。
第九条 产权人代表大会的决定，由出席会议的产权人代表所投票数的过半数通过。
第十条 产权人代表大会的职权：
(一)选举、罢免管委会的组成人员；
(二)监督管委会的工作；
(三)听取和审查管委会的工作报告；
(四)决定住宅小区内关于产权人利益的重大事项；
(五)修改居民公约；
(六)改变和撤销管委会不适当的决定；
(七)批准管委会章程和居民公约。
第十一条 管委会委员由产权人代表大会在代表中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会委员数为单数，经产权人代表大会决定可以由五至九人组成。
管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。
第十二条 管委会应制定章程。管委会章程由管委会委员共同制订，并经产权人代表大会批准。
第十三条 第一次产权人代表大会选举产生的管委会，报住宅小区物业主管部门审核。报审时需提交设立管委会的申请书、管委会章程、管委会成员名单和办公场所证明文件。
住宅小区物业主管部门应于接到书面申请后15日内提出是否同意设立管委会的意见，逾期不提出意见的视为同意。
第十四条 管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和房屋使用人代表参加会议。
第十五条 管委会在住宅小区产权人代表大会的监督下，代表产权人的合法权益行使下列职权：
(一)召集和主持产权人代表大会，并向大会报告工作；
(二)制定管委会章程和居民公约；
(三)选聘物业管理公司对住宅小区进行物业管理，代表产权人签定物业委托管理合同；
(四)审议决定住宅修缮基金和公用设施基金的使用；
(五)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目；
(六)提出本住宅小区物业管理服务费的申报标准，议定实行经营者定价的物业管理费收费标准；
(七)监督物业管理公司对本住宅小区的物业管理工作；
(八)督促居民遵守住宅小区居民公约；
(九)组织创建优秀住宅小区活动。
前款中第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的事项，应经产权人代表大会批准。
第十六条 管委会决定事项，采取少数服从多数的原则。
第十七条 产权人代表大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
违反本条规定的，住宅小区物业主管部门有权予以纠正或撤销。
第十八条 物业管理公司根据住宅小区物业委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
物业委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、收费项目、收费标准、收费方式、违约责任及产权人委托的其他权利义务条款。
物业委托管理合同应在签定之日起十五日内报市住宅小区物业主管部门备案。
第十九条 任何单位申办物业管理公司必须持申请书及有关材料到住宅小区物业主管部门办理资质审查，审查合格后，由住宅小区物业主管部门颁发《物业管理企业资质证书》。
工商行政主管部门依据申办企业取得的《物业管理企业资质证书》办理申办企业的物业管理公司经营执照。
第二十条 物业管理公司的权利：
(一)根据有关法规，结合实际情况，制定住宅小区物业管理具体措施；
(二)依照物业委托管理合同，对住宅小区实施物业管理；
(三)依照物业委托管理合同和有关规定收取管理、服务费用；
(四)制止违反规章制度的行为；
(五)要求管委会协助管理；
(六)选聘专营公司(如清洁、修缮、保安公司)承担专项管理业务；
(七)可以利用由住宅小区配套建造的经营性用房开展便民利民的多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第二十一条 物业管理公司的义务：
(一)履行物业委托管理合同，依法经营；
(二)接受管委会和住宅小区居民的监督；
(三)重大管理措施应当提交管委会审议和批准；
(四)接受有关行政主管部门的检查指导和监督。
第二十二条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅小区物业主管部门和委托管理合同规定的标准或者违反委托管理合同规定的，经住宅小区物业主管部门审定，管委会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成产权人损失的，物业管理公司应当赔偿损失。
第二十三条 物业管理公司为住宅小区修缮房屋、建设公用服务设施及开展福利性的服务项目，可向税务部门申请减免营业税、所得税。
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第三章 住宅小区物业的使用及维护
第二十四条 住宅小区内居民应爱护和正确使用住宅小区物业，任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动：
(一)未经房屋产权人同意和住宅小区物业主管部门批准擅自改变房屋外貌和用途；
(二)超过设计负荷使用房屋或拆改房屋承重结构及设施；
(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；
(四)占用公共场地，损坏公用设备和设施；
(五)随意停放车辆和鸣喇叭；
(六)践踏、占用绿地，攀折花木；
(七)乱抛垃圾、堆放杂物；
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；
(九)饲养禽畜；
(十)聚众喧闹；
(十一)排放或存放有毒有害物品；
(十二)法律、法规、规章规定禁止的其他行为。
第二十五条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理：
(一)接受房屋产权人的委托，有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理；
(二)接受市政公用设施专业管理单位的委托，有偿进行上述设施的管理维护；
(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁，园林绿化；
(四)车辆行驶和停放；
(五)维护公共秩序；
(六)保管物业管理档案；
(七)小区物业主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业委托管理合同的约定，选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十六条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后，责任人在期限内未进行修缮的，经管委会同意后由物业管理公司修缮，所发生的费用由责任人承担。
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第四章 住宅小区物业的验收与接管
第二十七条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区物业主管部门应向规划行政主管部门提出住宅小区规划建议，并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第二十八条 住宅小区竣工后，小区物业主管部门会同其他有关部门对小区物业建设按有关规定进行验收，验收合格的方可进住。
开发建设单位不准对入住居民收取房屋租金。
第二十九条 城建、环卫、街道办事处等部门参与验收开发建设单位所建物业时，不合格部分由开发建设单位限期修复，不得收费。如双方不能达成修复协议，由住宅小区物业主管部门裁决，双方一律按裁决执行。
第三十条 管委会未组建前，在小区物业主管部门的监督下，修缮工作由开发建设单位自行完成，或由小区物业主管部门委托完成，费用由开发建设单位承担。管委会组建后，开发建设应将住宅小区物业移交给管委会管理，并提供下列资料：
(一)住宅小区建设各项批准文件；
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图；
(四)地下管网图；
(五)住宅小区各类房屋清单；
(六)出售房屋(含房改售出房屋)的产权范围和成本核算清单；
(七)住宅小区公用设施、设备及公共场地清单；
(八)住宅小区未完工的房屋、公共设施、设备及公共场地的竣工日期；
(九)其他必要资料。
第三十一条 公安局所属各派出所在小区物业验收合格后，根据管委会出具的证明，为住宅小区内的居民办理户口登记事宜。
第三十二条 开发建设单位和产权单位办理出售、出租或分配房屋手续时，应在房屋出售或租赁合同中对购租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。

第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第三十三条 新建住宅小区的开发建设单位，在开发项目立项时，应按住宅小区建设总投资1%的比例，向住宅小区物业主管部门交纳住宅小区管理基金，该项基金计入建设成本。
开发建设单位在开发项目立项前未交纳小区管理基金的，市规划建设部门不予发放《规划许可证》及《施工许可证》。
第三十四条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区总建筑面积02%的比例并以成本价，向住宅小区管委会提供商服用房，其产权归国家所有，由小区物业主管部门划拨给管委会，并由管委会委托物业管理公司经营使用，其收入用于补充住宅小区的管理费用。
本办法所称总建筑面积是指住宅小区内各类房屋的总建筑面积之和。
第三十五条 住宅小区管理基金由住宅小区物业主管部门专户存储，统一管理，统一安排使用。
第三十六条 售房单位每年从房改售房回收资金中按15%的比例提取房屋修缮基金，作为住宅小区房屋修缮基金。
第三十七条 住宅小区内单位自管房屋(含单位用户)，按建筑面积每平方米每年一元五角标准，向小区物业主管部门交纳住宅小区管理费，并于每年一季度末前交付。
第三十八条 住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5%，作为住宅小区管理经费。
住宅小区管理费可由住宅小区物业主管部门委托物业管理公司收取。
第三十九条 物业管理公司可根据物业委托管理合同按照物价部门审定的政府定价和政府指导价，向住户收取住宅小区管理服务费。收费标准，由物业管理公司根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求住宅小区物业主管部门意见后核定。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。特约服务取费标准除政府物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理公司与小区管委会协商议定，并应将收费项目和收费标准向物价部门备案。
第四十条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用设施，其维护费用从委托费用中支出。
第四十一条 房屋需大、中修的，由物业管理公司提出修缮计划及工程预算，经管委会同意并报住宅小区物业主管部门审批后，从房屋修缮基金中列支，工程费用由各产权人共同承担。
修缮基金不足时，超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第四十二条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况，每年向产权人及使用人公布一次，接受住户的监督。
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第六章 法律责任
第四十三条 违反本办法第二十四条规定的，管委会及物业管理公司有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。情节严重的，由住宅小区物业主管部门按照有关规定给予行政处罚。
违反本办法第三十七条规定的，由住宅小区物业主管部门责令补交，并对责任人予以行政处罚。
违反本办法第三十九条前款规定的，物业管理公司可要求其限期缴交，并按规定收取滞纳金，逾期不缴交的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第四十四条 违反本办法第二十八条前款规定的，市房产主管部门不予办理确权手续，同时不予发放《鞍山市公有住房租赁证》。
违反本办法第三十三条规定的，由住宅小区物业主管部门责令其限期履行。逾期仍不履行的，住宅小区物业主管部门可申请人民法院强制执行。
第四十五条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的，由管委会制止，并责令其限期改正：
(一)物业维修养护不及时的；
(二)管理制度不健全、管理混乱的；
(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(四)擅自将管理费用挪作他用的；
(五)违反物业委托管理合同约定的其他行为。
第四十六条 对无《物业管理企业资质证书》擅自从事物业管理的，住宅小区物业主管部门可没收其非法所得，责令其赔偿损失，同时责令其停止对住宅小区物业管理。

第七章 附 则
第四十七条 办公用房、商业用房、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第四十八条 住宅小区居民公约文本及物业委托管理合同文本由住宅小区物业主管部门统一规范形式。
第四十九条 本办法应用中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。



广东省东莞市人民政府


东府办函[2005]91号



关于印发《东莞市政府办理市人大代表议案及建议、批评和意见的工作制度》和《东莞市政府办理市政协委员提案的工作制度》的通知


各镇人民政府（区办事处），市府直属各单位，：
　　为了进一步提高市人大议案、建议和市政协提案办理工作的质量和水平，明确职责，规范程序，经市政府同意，现将《东莞市政府办理市人大代表议案及建议、批评和意见的工作制度》和《东莞市政府办理市政协委员提案的工作制度》印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年四月六日
东莞市政府办理市人大代表议案
及建议、批评和意见的工作制度
（2005年4月6日）

　　一、为了办理好市人大代表议案及建议、批评和意见，促进政府工作，根据有关法律法规，结合东莞实际，制定本制度。
　　二、本制度所称市人大代表议案及建议、批评和意见，是指市人大常委会转给市人民政府办理的议案及建议、批评和意见。
　　三、市政府将由分管副市长对重要的建议、批评和意见进行协调和督办。
　　四、市政府将根据办理进度，召开市长办公会专题听取、研究有关部门办理人大议案的情况。
　　五、市政府督查室为市人民政府办理市人大代表议案及建议、批评和意见的工作机构，负责交办、承办市人大代表议案及建议、批评和意见；负责督促检查市政府各承办单位的办理工作；负责审查承办单位的办理结果；负责督促承办单位办理结果的报送。
　　六、市政府各组成部门及其他相关部门为市人大代表议案及建议、批评和意见的承办单位，负责主办或协办由市政府督查室交办的市人大代表议案及建议、批评和意见；负责与提出相关建议、批评和意见的人大代表进行联络与沟通；负责向相关人大代表所在（或所属）的镇区人大工作机构寄送书面办理结果；负责向市人大常委会和市政府督查室上报书面办理结果。
　　七、市政府督查室在接收由市人大常委会转来的代表议案及建议、批评和意见后20个工作日内向负责单位交办；需由两个以上单位办理的议案及建议、批评和意见实行会办，由市政府督查室明确主办单位和协办单位；代表议案由市政府督查室牵头组织办理。
　　八、承办单位认为不属于本单位办理的建议、批评和意见，应自收到之日起5个工作日内退回，市政府督查室应在收到退办件之日起5个工作日内重新确定承办单位并完成交办。
　　九、对代表议案的办理，市政府督查室应在人大会议闭幕后的3个月内拟定办理方案报市政府，由市政府提交市人大常委会审议。获得通过的办理方案要及时、认真办理，并在下次市人民代表大会会议召开之前，将办理情况提交市人大常委会审议。
　　十、对代表的建议、批评和意见的办理，市政府督查室应在交办后4个月内汇集承办单位的办理情况，拟定书面报告报市政府，由市政府将办理情况向市人大常委会报告。
　　十一、承办代表建议、批评和意见的单位，一般应在接办后3个月内完成办理，并上报市政府督查室审定；对涉及问题比较复杂的建议、批评和意见，经交办单位同意，可延期答复，但最长不得超过6个月。
　　十二、经审定的办理结果，承办单位经单位负责人签署后，以挂号信形式寄送两份至代表所在（或所属）的镇区人大工作机构，由各镇区人大工作机构负责送1份给代表个人，另1份用于备案。承办单位同时寄送市人大常委会代表联络工作机构1份，市政府督查室1份。
多名代表联名提出建议的答复，可由领衔代表所在（或所属）的镇区人大工作机构复印后送达每位代表。
　　十三、在送达办理结果的同时，向代表发送征询意见的回执，由代表填写后送其所在（或所属）的镇区人大工作机构转送市政府督查室。市政府督查室应将代表回执的复印件送市人大常委会代表联络工作机构备案。
　　十四、代表对承办单位的办理答复和办理结果不满意的，由市人大常委会代表联络工作机构和市政府督查室责成承办单位重新办理，并在1个月内将办理情况答复代表。
　　十五、对市人大代表议案及建议、批评和意见的办理，采用网上办公的方式进行。转办、办理结果的审查等均通过市政府办公网进行，但最终办理结果要以书面形式向人大代表回复和上报市人大常委会及市政府督查室。
　　十六、承办单位对代表提出的建议、批评和意见，分别按以下情况办理：
　　（一）所提问题已经解决或基本解决的，应明确答复代表；
　　（二）所提问题列入年度计划解决的，应当先答复代表，问题解决后，再次答复代表；
　　（三）所提问题列入规划，将逐步解决的，应将规划的有关情况答复代表；
　　（四）所提问题因条件限制或其他原因无法解决，或者所提建议、批评和意见作为参考的，应在答复时作出明确说明。
　　十七、承办单位应接受市人大常委会组织的对代表议案及建议、批评和意见办理情况的检查、视察或专项评议；接受持代表证的代表对代表议案及建议、批评和意见办理情况的询问、视察和检查；接受市政府督查室对办理进度、办理质量的督促检查。
　　十八、对办理代表议案及建议、批评和意见工作成绩显著的承办单位，由市人大常委会给予表彰和奖励；对办理工作不落实、逾期不办或敷衍塞责的承办单位，由市人大常委会给予批评教育或通报批评，并限期整改。
　　十九、市政府办公室将市直各单位、各镇区办理代表议案及建议、批评和意见的情况纳入办公室系统年终总结评比。
　　二十、本制度自发布之日起施行。

东莞市政府办理市政协委员提案的工作制度
（2005年4月6日）

　　一、为了办理好市政协委员提案，促进政府决策的科学化、民主化，根据有关法律法规，结合东莞实际，制定本制度。
　　二、本制度所称市政协委员提案，是指中国人民政治协商会议东莞市委员会转给市人民政府办理的提案。
　　三、市政府将由分管副市长对重要提案进行协调和督办。
　　四、市政府将根据办理进度，召开市长办公会专题听取、研究有关部门办理政协提案的情况。
　　五、市政府督查室为市人民政府办理市政协委员提案的工作机构，负责向市政府直属单位交办市政协委员提案；负责督促检查承办单位的办理工作。
　　六、市政府直属单位及其他相关政府部门为市政协委员提案的承办单位，负责主办或协办由市政府督查室交办的政协委员提案；负责与提案人进行联络与沟通；负责向提案人书面回复办理结果并报市政府督查室备案。
　　七、市政府督查室在接收由市政协转来提案后1个月内向承办单位交办；需由两个以上单位办理的提案实行会办，由市政协和市政府督查室明确主办单位和协办单位；由主办单位牵头办理，主办单位要与协办单位沟通、协商后，及时答复提案人。
　　八、承办单位认为不属于本单位办理的提案，应自收到之日起5个工作日内退回，市政府督查室应在收到退办件之日起5个工作日内重新确定承办单位并完成交办。
　　九、承办提案的单位，一般应在接办后3个月内完成办理，经单位负责人签署、单位加盖公章后书面回复提案人，并报市政府督查室备案；对一些难度较大，不能如期办复的提案，应在期限内向提案人说明，同时函告市政协办公室，并争取在年内办复；对确实解决不了的提案，要向提案人说明情况。
　　十、承办单位应接受市政协组织的对提案办理情况的视察、调研或走访活动；接受市政府督查室对办理进度、办理质量的督促检查。
　　十一、对办理工作成绩显著的承办单位，由市政协给予表彰和奖励。
　　十二、市政府办公室将市直各单位、各镇区办理政协提案的情况纳入办公室系统年终总结评比。
　　十三、本制度自发布之日起施行。