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房屋买卖撤消 优先权不丧失/李崇军

时间:2024-07-09 04:11:10 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8298
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房屋买卖撤消  优先权不丧失

[案情]
    1999年12月,个体户肖烈苟租赁了吉水县黄桥镇政府临街的一间店面,租期至2004年1月31日。2003年7月6日,黄桥镇政府张贴了拍卖公告,决定拍卖其所有的,位于农贸市场的?间,价格每间1.5万元,包括肖烈苟?饬薜牡昝妗?003年9月10日,黄桥镇政府与另一个体户肖榕芬签订协议,约定将肖烈苟所租赁的店面以14750元的价格卖给肖榕芬,肖榕芬自2004年2月1日起取得该店面的所有权。肖烈苟知悉后,于2003年10月15日向黄桥镇政府邮发协调函,指出黄桥镇政府的行为侵犯了其优先购买权,并要求在同等条件下购买其所租赁的店面。2003年10月27日,肖烈苟向法院起诉,要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬的房屋买卖合同无效,并判令在同等条件下优先购买租赁店面。法院立案后于2003年10月31日将应诉材料送达给黄桥镇政府。审理中查明,黄桥镇政府接到肖烈苟的协调函后,已于2003年10月29日与肖榕芬解除了房屋买卖关系,并退回了购房款14750元。
[分歧]
   本案在审理过程中,对黄桥镇政府自行解除合同后,是否还侵犯了肖烈苟的优先购买权存在两种不同意见。
    一种意见认为:黄桥镇政府于2003年9月10日将肖烈苟所承租的店面卖给第三人,且未通知承租人,其行为已违反了我国《民法通则》与《合同法》中关于承租人优先购买权的规定,已侵犯了承租人的优先购买权。但是黄桥镇政府在获悉肖烈苟的异议后,在本院的应诉材料送达之前,已与第三人肖榕芬自行解除了该店面产权的转让合同,退回了第三人的房产转让款14750元,所以黄桥镇政府侵害肖烈苟优先购买权的法律事实,已自行解除。肖烈苟要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬之间的房屋买卖合同无效的法律事实已不存在。同时,肖烈苟要求对租赁店面进行优先购买的法律事实也自行消除,所以肖烈苟的诉讼请求,依据不足,应当驳回。
一种意见认为,不管黄桥镇政府与第三人肖榕芬的店面买卖合同存在与否,黄桥镇政府侵害肖烈苟的优先购买权的事实已经存在。黄桥镇政府不能因单方面解除与第三人的房屋买卖合同的事实而否认承租人肖烈苟优先购买权的实现,法院应当依法判令黄桥镇政府以同等条件将出租店面出卖给承租人肖烈苟。
[评析]
   笔者同意第二种意见,即黄桥镇政府应当以同等条件将店面出卖给承租人肖烈苟。其理由如下:
   一、优先购买权,又称先买权,是指在同等条件下,特定当事人即先买权人优先购买的权利,设立房屋优先购买权的目的在于保持财产的所有权与使用权的一致性。房屋优先购买权只存在于形成了租赁合同关系的承租人与出租人的特定当事人之间,它是一种期待权和形成权,它必须是出租人决定出卖房屋这一法定事由出现后,承租人才享有的权利。本案中,当镇政府决定将租赁店面出卖这一事实出现后,承租人肖烈苟即对该店面享有在同等条件下优先购买的权利。肖烈苟这一权利具体指向镇政府,肖烈苟享有请求镇政府将店面卖给他的权利,镇政府则负有满足肖烈苟该项请求的义务。在这一债务的关系中,镇政府作为债务人,只有履行的义务,而无拒绝履行的权利。本案不是优先权与所有权的对抗问题,而是所有权人对自己所有权行使处分权时,因法律规定而派生出来的相对优先权人的权利实现的问题,是优先权的权利义务关系。故只要优先权的法律关系一经存在,义务人就不能以自己单方面的行为将其消灭。本案义务人(镇政府)想以“解除与第三人的买卖的合同,房屋不出卖了”这一行为来消除他应承担的义务,是一种规避法律的行为,不能产生其追求的法律后果。本案的镇政府在未通知承租人肖烈苟的情况下,将肖烈苟出租的店面卖给第三人,其行为已违法,侵犯了肖烈苟的优先购买权。肖烈苟可依据法律,要求镇政府以同等条件将店面出卖给自己。镇政府在肖烈苟提出异议后,尽管自行解除了与第三人的房屋买卖合同,但并不能因此就免除其所承担的义务。现在镇政府以“店面不卖了”的理由来抗拒肖烈苟的优先权,是一种规避法律的行为,其理由不足,故法院应当判令镇政府以同等条件将店面出卖给肖烈苟。

   江西省吉水县人民法院 李崇军
邮编 331600 电话 0796—3522446


国家经济贸易委员会、人事部关于认真贯彻《国家公务员暂行条例》积极开展经贸委系统干部培训工作的通知

国家经贸委 人事部


国家经济贸易委员会、人事部关于认真贯彻《国家公务员暂行条例》积极开展经贸委系统干部培训工作的通知

1994年6月16日,国家经济贸易委员会、人事部

各省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委(经委、计经委)、人事厅(局):
为了认真贯彻《国家公务员暂行条例》(以下简称《条例》)关于“国家行政机关根据经济、社会发展的需要,按照职位的要求,有计划地对国家公务员进行培训”的规定,促进经贸委系统的干部培训工作尽快转入国家公务员培训轨道,提高其政治水平和业务素质,以适应建立社会主义市场经济体制和经贸委工作职能的需要,现就培训工作通知如下:
一、培训的原则、类别、内容
(一)认真总结经验,积极推进培训工作的正规化、制度化。按照国家的部署,尽快使现有培训工作转入国家公务员培训轨道。
(二)坚持理论联系实际,学以致用,按需施教,讲求实效和“少而精”的原则,反对形式主义。
(三)培训分为四类,即:初任培训,晋升领导职务的任职培训,专门业务培训,更新知识培训。
(四)培训内容在适应建立社会主义市场经济体制和经贸委工作职能的需要,进行公务员行为准则和道德规范的培训,进行马列主义理论、社会主义市场经济基本知识、现代化科学技术基本知识、国家方针政策、法律法规、行政管理理论、宏观经济管理、业务知识、实际工作能力、现代化办公技术与手段等方面的培训。
二、培训的基本要求
(一)按照实施国家公务员制度要求,所有公务员均应接受国家公务员制度基本知识培训。各地经贸委要在“三定”方案下达后一年内完成。
(二)根据国家对公务员培训工作的统一部署,今后,各地经贸委新录用的国家公务员必须参加初任培训,培训合格方可正式任职;按规定程序晋升领导职务的国家公务员,要接受任职培训。各地经贸委国家公务员每年不少于7天的更新、补充、拓宽知识和技能的培训。
省(自治区、直辖市)、地(市、州、盟)和县级经贸委主任培训仍按计划进行。
(三)参加培训是国家公务员的权利,接受培训是国家公务员的义务。为保证培训工作的规范化,要建立健全培训制度,参加培训情况及学习成绩和鉴定要存入本人档案,作为考核和晋升的依据之一。
(四)培训经费应在当地政府的统一安排下,取得财政等部门的支持,争取列入预算,专款专用,并本着节约的原则,管好用好。
三、培训的组织分工
(一)各地经贸委要按照中组部制订的全国干部培训规划和国家对公务员培训工作部署有计划地实施培训。国家经贸委负责对各地经贸委培训工作进行宏观指导,适时制订培训规划,监督检查和协调各地培训工作。
(二)各地经贸委要在当地组织、人事部门的指导下,切实加强对培训工作的组织领导并实施管理,保质保量把经贸委国家公务员培训工作做好。
(三)各级人事部门要积极支持经贸开展国家公务员培训工作,与各地经贸委共同协商,相互协作,协调解决好培训工作中出现的共性问题,促进经贸委培训工作的发展。
(四)各企业管理培训中心,各经济管理干部学院要积极承担培训任务,准备教材,培训师资,高效高质地开展国家公务员培训。


教育部等九部门关于加快发展面向农村的职业教育的意见

教育部 国家发展和改革委员会 科学技术部等


教育部等九部门关于加快发展面向农村的职业教育的意见

教职成[2011]13号


各省、自治区、直辖市教育厅(教委)、发展改革委、科技厅(局)、财政厅(局)、人社厅(局)、水利厅(局)、农业厅(局)、林业厅(局)、粮食厅(局):  为贯彻落实《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》,现就加快发展面向农村的职业教育提出如下意见。

  一、加快发展农村职业教育,服务社会主义新农村建设

  (一)加快发展面向农村的职业教育意义重大。面向农村的职业教育是服务农业、农村、农民的职业教育,包括办在农村的职业教育、农业职业教育和为农村建设培养人才的职业教育与技能培训,其中“农业”包括农、林、牧、副、渔、水利、粮食以及农业社会化服务等涉农产业。加快发展面向农村的职业教育,对在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化,推进社会主义新农村建设,推动城乡统筹发展,建设教育强国和人力资源强国,具有重大而深远的意义。

  (二)进一步明确农村职业教育改革发展的目标任务。农村职业教育要以推动县域经济社会发展为目标,坚持学校教育与技能培训并举、全日制与非全日制并重,大力开发农村人力资源,逐步形成适应县域经济社会发展要求,体现终身教育理念的现代农村职业教育体系。

  (三)着力改善办学条件,大幅提升农村职业教育基础能力。各地要以职业学校设置标准等文件为依据,努力改善农村职业学校办学条件,切实加强农村职业学校实训基地建设、教学信息化和现代化建设。职业教育基础能力建设项目要积极推动农村职业学校发展。强化职业教育资源的统筹协调和综合利用,推进城乡、区域合作,组织开展城市对农村职业教育的对口支持,在符合有关规定的前提下,动员相关企业、高等学校和科研院所以技术、人才、项目、资金、设备等方式支持农村职业学校建设,增强服务“三农”能力。

  (四)紧密结合县域经济社会发展需求,深化农村职业教育改革创新。改革农村职业教育办学模式,推动“政府主导、行业指导、企业参与”办学。改革农村职业教育培养模式,根据县域主导产业、特色产业和现代农业发展需求,加强优势专业、特色专业和涉农专业建设,使农村职业教育深度融入当地产业链;推进学分制等弹性学习制度,允许学生通过送教下乡、工学交替等多种形式完成学业;改革农村职业教育教学模式,大力推进具有县域特色的工学结合、校企合作和顶岗实习;围绕农村生产实践,推进项目教学、生产一线教学;充分利用现代教育技术手段,不断提升教学质量。改革农村职业教育评价制度,建立健全以学生为中心、以能力为本位,多元主体参与的教育质量评价体系。

  二、加强农业职业学校和涉农专业建设,提升支撑现代农业发展能力

  (五)重点办好一批农业职业学校和涉农专业。探索有关部门通过合作共建加快发展农业职业教育的工作机制,以农村实用人才带头人和农村生产经营型人才为重点,每年培养农村实用人才100万人,实现2020年农村实用人才总量达到1800万人的目标。服务现代农业和新一轮“米袋子”、“菜篮子”工程建设,优先扶持中等农业职业学校创建国家级中等职业教育改革发展示范学校,办好1000个涉农专业点,普遍提升农业职业学校办学水平,使其成为培养农业技能型人才的重要基地;13个粮食主产省、21个重点市和800个产粮大县,600个大城市郊区和蔬菜优势产区要重点办好一批农业职业学校和涉农专业;加快建立农业类高等学校、科研院所对口帮扶农业职业学校和涉农专业点的机制。特别是要加大对水利、林业和粮食等行业职业教育的支持力度。

  围绕新时期国家加快水利改革发展的需要,办好一批水利职业学校和水利类专业。支持水利职业学校和水利类专业点建设,加强水利专业技术人才和管理人才培养;在职业学校及农村人口中开展水情教育,提高水患意识、节水意识、水资源保护意识。

  按照生态文明建设和产业发展需求,服务十大生态屏障和十大主导产业建设,办好一批林业职业学校和林业类专业,大力开展针对林农的职业培训。

  围绕保障国家粮食安全的要求,服务现代粮食流通产业发展,办好一批粮食职业学校和粮食类专业。依据粮食产业结构优化需求,在粮食主产省办好一批粮食类职业学校。

  (六)组建一批农业职业教育集团。充分发挥农业类行业企业、高等学校、示范(骨干)高等职业学校、科研院所作用,推动农业职业学校和涉农专业点建设。按照以服务现代农业为目标、以行业产业为纽带、以资源共享为核心、以互利共赢为基础的原则,在人才需求分析、优质教学资源共享、教师培养培训、学生实习就业、企业职工在职培训和产教研一体化等方面开展合作,促进产教深度合作,共同推进农业产业发展,提高为区域经济发展的贡献率。

  (七)增强农业职业教育吸引力。落实好国家中等职业学校学生助学金和涉农专业学生免学费政策,吸引更多学生接受农业职业教育;完善招生考试制度,提高职业学校涉农专业学生对口升学比例;制定实施优惠政策,提高职业学校涉农专业学生到农业类企事业单位的就业巩固率;推动地方各级人民政府落实和完善各项创业扶持政策,改善创业环境,积极引导职业学校涉农专业毕业生创业,符合税收法律法规规定的,依法给予税收优惠政策。

  三、坚持三教统筹、农科教结合,努力培育新型农民

  (八)加强三教统筹,推进农科教结合。农村基础教育、职业教育、成人教育要分工协作,形成合力,共同培育“有文化、懂技术、会经营”的新型农民。农村中小学在巩固提高九年义务教育水平的同时,要充分利用师资、设备、场所支持开展农民教育培训;农村职业教育要大力培养现代农业专业人才、经营人才、创业人才和新型农民,扩大农村实用人才规模,提升队伍整体素质;农村成人教育要积极开展农村实用技术培训、农村劳动力转移培训和农民学历继续教育,提升农村主要劳动年龄人口就业创业能力。在城市确定一批职业学校、成人学校、社区学校和培训机构作为农民工培训基地,开展农民工职业教育与技能培训。每年开展各类农民和农民工培训8000万人次。

  (九)健全县域职业教育培训网络,加强农民教育培训。办好县级中等职业学校,使其成为指导县域新型农民培养培训、农村人力资源开发、农村劳动力转移培训、新技术培训与推广、扶贫开发和普及高中阶段教育的重要基地。推动乡镇人民政府办好已有的乡村成人文化技术学校和农业科技推广站,使其成为乡村农民教育培训的重要阵地;没有举办成人文化技术学校的乡镇,要依托乡镇初中、中心小学的师资和远程教育设施以及乡镇文化站、村文化室等开展农民教育培训,依托农村中小学校布局调整后闲置的学校资源发展农村成人教育。各级农村职业教育培训机构要配备专兼职管理人员,组织引导农民参加教育培训。要充分利用现代远程教育网络,切实发挥现代教育手段在农民教育培训中的作用。

  (十)实施分类培训,增强培训实效性。继续开展农村实用技术培训,提高农民从事现代农业生产和经营服务能力;继续开展农村转移劳动力就业技能培训,提高农村富余劳动力转移就业能力,改善农村民生;开展生产技能加文化基础的农民学历继续教育工程,有效提升农民的受教育年限;开展思想道德、时事政策、文化、卫生、科普常识和社会生活等方面的教育培训,提高全体农民综合素质。针对农民学习特点,采取集中培训与个人自学相结合,课堂教学与生产实践相结合,远程教育与现场指导相结合,脱产、半脱产和短期脱产学习等方式开展农民培训,依托卫星电视、计算机网络、中国教育卫星宽带传输网开展远程教育,推广“送教下乡”、“流动课堂车”等培训新模式。努力做到培训一批农民,推广一批技术,发展一项产业,振兴一方经济。

  四、加强师资队伍建设,加大经费投入,建立稳定、长效的保障机制

  (十一)加强农村、农业职业学校师资队伍建设。各省(区、市)主管部门要采取积极措施,吸引优秀人才和高等学校优秀毕业生到农村、农业职业学校任教。支持农业技术推广部门、农业企业等组织中具有一定理论水平和丰富实践经验的技术骨干、带头人补充到职业学校涉农专业师资队伍。农村、农业职业学校专业教师和实习指导教师占专任教师的比例应不低于70%,兼职教师承担的专业教学任务原则上不少于工作总量的30%,建立一支结构合理、素质优良、相对稳定、专兼结合的教师队伍,使农业职业学校和职业学校涉农专业点教师配备生师比逐步达到20:1。

  (十二) 加强农村、农业职业学校教师培养培训。“职业学校教师素质提高计划”要向农村、农业职业学校倾斜。各省(区、市)要加快组织对农村、农业职业学校专业教师的轮训。建立教师到高等学校、科研院所、企业和生产合作组织实践的基地,完善教师到企业和生产一线实践制度,促进农村、农业职业学校“双师型”教师队伍建设。各职业学校要积极开展校本培训。建立和完善教师考评奖励制度,把师德师风、专业发展、服务学生作为教师考核、职务聘任、选派进修和评优奖励的重要依据。鼓励教师通过 “送教下乡”、技能竞赛、在职攻读相关硕士学位等方式,提升专业水平和实践能力。各级教育行政部门要积极创造条件,有计划、有组织地选派农村、农业职业学校教师到国内外高等学校、科研院所和企业进修学习,造就一批农村、农业职业教育专业带头人和骨干教师。

  (十三)深化人事制度改革,努力提高教师待遇。各地要结合农村、农业职业学校专业设置实际,逐步完善农村、农业职业学校教师管理制度,全面推行教职工聘用制度和岗位管理制度,探索固定岗和流动岗相结合、专职和兼职相结合的设岗和用人办法,建立充满活力的学校用人机制。积极推进农村、农业职业学校做好工资收入分配,保证教师合理的工资待遇,稳定教师队伍。职业学校教师表彰要适当向农村、农业职业学校倾斜。

  (十四)加大公共财政对农村、农业职业教育投入。督促各级人民政府增加对农村、农业职业教育投入,推动各省(区、市)研究制订农村、农业职业教育生均经费标准,确保农村、农业职业学校生均预算内教育事业费和生均预算内公用经费较大幅度增长。各地要加大对与职业教育相关的农业新品种、新技术推广应用以及农村科技普及的支持力度。依法督促农村、农业职业学校举办者按时足额拨付办学经费。各地在安排职业教育基础能力建设项目时,要重点支持农村、农业职业学校。进一步落实和完善国家中等职业教育助学金和免学费政策,加快推进农村中等职业教育免费进程。推动省级人民政府按照统筹规划、集中使用、提高效益的要求统筹安排农村成人教育经费。

  (十五)加强资金管理,多种渠道筹资办学。督促地方各级人民政府确保农村、农业职业学校事业性收入全额用于学校发展,各有关部门不得收取调节基金,不得冲抵财政拨款,不得截留或挪作他用,不得乱收费、滥罚款、乱集资和乱摊派。规范中等职业学校国家助学金和免学费资金的发放与管理工作。企业、学校应当按照规定按时足额向实习学生支付报酬,不得拖欠、克扣,企业支付给实习学生的报酬,符合税收法律法规规定的,可以在企业所得税前据实扣除。鼓励企业事业组织、社会团体、其他社会组织和公民个人捐助面向农村的职业教育,捐赠必须用于指定用途,不得挪用、克扣,符合税收法律法规规定的公益性捐赠支出可以在计算应纳税所得额时扣除。

  五、切实加强领导,健全管理体制,营造良好发展环境

  (十六)建立健全有关部门合作共建、共同推进农业职业教育的工作机制。推动有关部门定期研究、协调解决农业职业教育发展重大问题。落实农业、林业、水利和粮食等行业主管部门指导本行业职业教育责任,推动农业职业学校基础能力建设、师资队伍培养、校企合作和人才培养等方面的工作。发挥农业职业教育行业指导委员会在人才需求预测、专业设置、课程开发、教材建设和督导评价等方面的指导作用。有关部门要统筹培训经费和项目,充分发挥职业学校在行业培训中的重要作用。

  (十七)推动地方各级人民政府把发展农村职业教育纳入当地经济社会和教育发展规划,切实解决农村职业教育发展中的实际困难和问题。强化发展农村职业教育省级政府宏观指导、市(地)级政府统筹发展、县级政府为主管理的责任。推动省级人民政府调控各市(地)职业教育资源布局和发展规模。充分发挥市(地)级人民政府在区域内的统筹规划和协调管理作用,按照“今后一个时期总体保持普通高中和中等职业学校招生规模大体相当”原则,调整招生比例,优化高中阶段教育结构,合理整合各县(市、区)职业教育资源,规划中等职业学校和专业布点。落实县级人民政府管理和发展本地职业教育的责任,根据需要办好县级职教中心(职业学校)。没有举办中等职业学校的县要努力办好职业培训机构,面向城乡劳动者积极开展职业技能培训和农村实用技术培训。

  (十八)推动县级人民政府加强统筹新型农民培训工作的力度。要成立专门领导机构,整合培训资源,制定培训规划并纳入县域经济社会发展总体规划,建立健全新型农民培训管理规章制度。农业、科技、教育、人社、扶贫等部门要按照职责分工,充分发挥各自优势,密切配合,形成政府统筹、明确分工、落实责任、齐抓共管,共同培育新型农民的工作机制。有关部门要依托现有的职业学校、成人学校和培训机构,遴选一批培训规模大、培训质量高、培训效益好的基地。

  (十九)建立统筹城市与农村职业学校发展的机制。要积极争取各方面支持,推动农村职业学校与城市职业学校、用工企业签订对口合作办学协议。在联合招生、师资培训、教学资源、学生实习、毕业生就业等方面开展深入、稳定的合作。积极推动实行农村学生第一年在农村职业学校学习,第二年和第三年到城市对口职业学校学习的制度,充分发挥城市职业学校在组织教学、实习和毕业生就业等方面的优势,推动农村职业教育增强培养能力,提高教学质量。

  (二十)加强督导和宣传,形成发展面向农村的职业教育的良好社会环境。国家有关部门要对部分省(区、市)面向农村的职业教育工作开展联合督查。各省(区、市)要对面向农村的职业教育的发展规划、经费投入和办学水平等开展专项督导,并作为对市、县教育工作督导评估和教育领导干部工作考核的重要内容。研究制订农村职业教育和成人教育示范县评估标准,组织开展国家级“农村职业教育和成人教育示范县”创建活动。按照国家有关规定,表彰面向农村的职业教育的先进单位和个人。广泛宣传优秀农村实用人才和优秀学员在社会主义新农村建设中的重要贡献,提高他们的经济收入和社会地位,形成全社会重视、支持面向农村的职业教育的良好社会环境和舆论氛围。

教育部 国家发展和改革委员会 科学技术部

财政部 人力资源和社会保障部 水利部

农业部 国家林业局 国家粮食局

二○一一年十月二十五日